Bergamo. Dopo due anni da record per il mercato immobiliare, nei primi tre trimestri del 2023 gli acquisti e le vendite delle case hanno registrato un calo significativo a Bergamo città e in provincia, un dato in linea con i numeri nazionali.
Una discesa che è causata dall’aumento dei tassi di interesse dei mutui e dalla maggiore difficoltà d’accesso al credito: un binomio che ha portato ad una preoccupante crescita della sfiducia delle famiglie. È un quadro incerto, quello che emerge dalla ventinovesima edizione del Listino dei prezzi degli immobili della provincia di Bergamo, documento presentato da Fimaa, la Federazione Italiana Mediatori e Agenti d’Affari, aderente ad Ascom Confcommercio Bergamo.
“Il mercato immobiliare rappresenta uno dei principali settori economici del nostro territorio: Bergamo è terra di grandi costruttori – esordisce Oscar Fusini, direttore Ascom Confcommercio Bergamo -. Ci troviamo in un momento di grande difficoltà causato dai temi dell’attualità, l’inflazione e l’esplosione dei costi di costruzione: il mercato immobiliare si sta fermando, o meglio si è già fermato. La diminuzione degli acquisti è rilevante: il 2024 sarà un anno difficile, la forbice tra il nuovo e il semi-recente da ristrutturare si sta ampliando inesorabilmente.”
Nonostante questo i prezzi tengono, trainati principalmente dal nuovo che, a causa dell’aumento dei costi di costruzione, ha dovuto adeguare i prezzi, cresciuti in tutte le aree, dal centro alla periferia alla provincia. A perdere inesorabilmente valore gli immobili più datati, un usato che sembra non essere più tanto sicuro.
“Il nuovo ha subito incrementi di valore: la gente cerca sicurezza, comfort, innovazione e per queste caratteristiche è disposta ad investire. Dall’altro lato il mercato dell’usato ha subito un decremento: per valorizzare il patrimonio di tutti è tuttavia necessario che anche l’usato torni a crescere – prosegue Oscar Caironi, presidente Fimaa Bergamo e coordinatore regionale Fimaa Lombardia -. La fascia medio-bassa è in difficoltà a causa dell’aumento dei mutui: nei primi nove mesi del 2023 sono crollate del 40% le richieste di mutui sugli acquisti. Le famiglie hanno bisogno di un’educazione ‘finanziaria’ che le guidi nella miglior scelta possibile”.
Registrata un’esplosione invece nel mercato delle locazioni, da un lato con la ripresa del turismo e degli immobili destinati ad affitti brevi e dall’altro con la crescita delle richieste da parte di chi rinvia l’acquisto casa per le maggiori difficoltà a sostenere mutui. I canoni di locazione sono per questi motivi ancora in crescita, sia in città che in provincia. Trovare un monolocale o bilocale in centro città e in Città Alta è diventata un’impresa, con prezzi che si spostano tra i 600 e gli 800 euro mensili per mono e bilocali.
New entry dell’edizione di quest’anno Ance Bergamo, l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili Bergamaschi. “Il modo di costruire si è trasformato: negli ultimi anni si è compiuto un salto culturale verso la sostenibilità – dichiara Renato Guatterini, vicepresidente Ance Bergamo -. Nella nostra provincia il nuovo vende, l’usato mica tanto. Gli immobili su cui sono stati fatti interventi con il superbonus hanno visto un incremento del 30%, un miglioramento non solo estetico ma anche di qualità. Un grave problema che necessita soluzione è quello legato agli studenti che vengono da fuori a studiare all’Università di Bergamo e che non trovano una casa dove stare”.
Nel settore commerciale calano ancora i prezzi di compravendita dei negozi (-3,3% in città e – 4% in provincia) e anche di locazione (-4,2% in città e -4,8% in provincia). Fermo anche il mercato degli uffici, per cui prosegue la discesa dei prezzi sia di compravendita (-2,8% in città e – 3,4% in provincia) che di locazione (-1,5% in città e -2,2% in provincia). Nei capannoni il mercato è trainato dalla logistica: i prezzi sono stabili, con una leggera crescita sia per la compravendita (+1,2%) che per la locazione (+1%).
“Il mercato degli immobili strumentali industriali è vivace, nonostante l’allentamento dovuto alle congiunture internazionali – afferma Massimo Tomasoni, consigliere Firmaa Bergamo e referente Listino per le quotazioni degli immobili commerciali -. Nel commercio i piccoli esercizi stanno soffrendo, mentre la grande distribuzione è in crescita: un fenomeno che prosegue da anni e su cui siamo in ritardo a livello amministrativo nella gestione. Gli uffici, nonostante le profezie del Covid, non sono morti; anzi, le aziende avvertono sempre più l’esigenza di avere spazi propri”.
Il volume Fimaa rappresenta ormai un punto di riferimento per la compravendita di immobili residenziali, commerciali e per le locazioni, con quotazioni basate sui valori reali degli atti registrati in città e provincia negli ultimi dodici mesi. La nuova edizione pubblica i dati, aggiornati al mese di ottobre, dei prezzi degli immobili con le mappe delle aree cittadine e dei centri principali della provincia.
“Il Listino dei prezzi degli immobili è un prodotto unico in Italia e rappresenta il testo autorevole che raccoglie le reali compravendite effettuate sul territorio – commenta Enzo Pizzigalli, consigliere Firmaa Bergamo e referente Listino per le quotazioni degli immobili residenziali -. La partecipazione dei costruttori di Ance, principale novità di quest’anno, ci ha permesso di inserire i prezzi delle nuove edificazioni: Bergamo ha la fortuna di essere una città solida nel mercato immobiliare, non prevediamo un crollo dei prezzi”.
In rappresentanza del Collegio Geometri e Geometri Laureati di Bergamo, il consigliere Fabrizio Canevisio: “Il listino dei prezzi degli immobili è un documento ormai consolidato, una vera e propria istituzione del settore. Nell’edilizia è diventata fondamentale la sinergia tra le diverse associazioni”.
Residenziale: +1,8% in città, +1,2% in provincia. I prezzi continuano a tenere, nonostante il calo delle compravendite
I dati delle quotazioni rivelano una crescita del prezzo degli immobili che consolida gli aumenti già registrati, nonostante si rilevi un’inversione di ciclo con una nuova dinamica di prezzi, mentre inizia a perdere nei segmenti più datati. La forbice si apre anche tra le diverse zone, con crescite in Città Alta, centralissimo di pregio e centralissimo (dove si spendono dai 5.200 euro ai 6.300 euro al metro quadro), oltre che per gli immobili nuovi, in tutte le aree. La domanda si sta riposizionando anche sugli immobili recenti per l’elevato costo del nuovo. Infine, salvo le aree più qualitative, tornano a perdere valore gli immobili più datati per la fine dell’effetto bonus. I prezzi più significativi del nuovo vanno dai 3.400 euro al mq nel quartiere Finardi ai 3.600 euro al mq nella zona dell’Accademia Carrara (Via San Tomaso), 4.500 euro al mq in Via Statuto e zona Piscine, 4.700 euro al mq in Via XX Settembre. I prezzi segnano ancora un valore positivo più importante nei centri principali, dove si registra un mercato più dinamico, meno nei comuni più piccoli. Tengono i valori del nuovo e dell’offerta di qualità. In provincia i prezzi più significativi al mq vanno dai 2.300 euro in centro a Clusone ai 2.500 euro a Gorle, ai 2.800 euro a San Pellegrino Terme, 2.600 euro a Castione (Dorga e Bratto) ai 3.000 euro di Treviglio. Sul lago, a Sarnico si spendono 3.200 euro al metro in centro o con scorcio sul Sebino, 2.800 euro a Lovere.
L’identikit della casa preferita dai bergamaschi
In generale la tendenza è verso case più piccole e più efficienti, per contenere spese e costi di manutenzione. Apprezzati i piano terra con giardino e i piani alti con terrazzi; richiesti dalle famiglie i doppi servizi e una stanza per ogni figlio. Ancora ricercata la presenza di uno studio riservato allo smart working o postazione pc. Il 39% si orienta verso case tra i 100 e i 125 mq, il 34% da 70 a 100 mq (questa fascia di mercato evidenzia un calo del 5% rispetto allo scorso anno). Solo il 5% ricerca oltre 125 mq. Cresce del 4% la richiesta per immobili da 45 a 70 mq (che valgono il 17% del mercato); il 5% cerca abitazioni fino a 45 mq.
Locazioni: prezzi degli affitti in crescita sia in città (+2,5%) che in provincia (+2,1%)
Come il mercato delle compravendite, anche quello delle locazioni sta rallentando, non per mancanza di domanda, ma per penuria di offerta. La forte ripresa dell’affitto turistico continua a mantenere bassa l’offerta di locazione a scopo abitativo, per cui la domanda cresce con il rialzo dei tassi di interesse e le maggiori difficoltà a sostenere mutui. E’ l’affitto del nuovo e della casa di qualità (con efficienza energetica), che avviene a prezzi più alti, a dare impulso ai canoni di locazione. I prezzi degli affitti sono in crescita sia in città (+2,5%) che nei principali paesi della provincia (+2,1%). In difficoltà invece l’affitto delle seconde case, particolarmente in zone di scarso appeal turistico. In questo eccesso di domanda, è prioritaria per i proprietari l’esigenza di selezionare conduttori affidabili e solvibili.
Box: prezzi stabili in città e provincia, in linea con il residenziale. In calo gli affitti
I dati confermano il rallentamento del mercato e delle quotazioni sia in città (dove i prezzi sono più alti) sia in provincia. La compravendita rileva una lieve crescita: +0,8 % (1,2% in città e +0,5% in provincia). La crescita della movimentazione dei box dipende dalla dinamicità del mercato della casa e dalla crescita degli immobili di qualità che associano al loro scambio un numero più alto di autorimesse pertinenziali. In calo invece i valori di locazione dei box (-1,2%, -1% in città e -1,3% in provincia), che si affitta solo se indispensabile e solo se ce lo si può permettere; per molti è ormai considerato un lusso. Il mercato dei posti auto resta molto variabile, con aree (cittadine e dei principali centri della provincia) in cui i prezzi sono crescenti e altre zone con valori in diminuzione per l’eccesso di offerta. I fattori che incidono sull’andamento delle quotazioni sono: la scarsa offerta di posti auto nelle aree di maggior pregio residenziale e l’assenza di parcheggi pubblici o privati in aree centrali. Il mercato dei posti auto resta molto variabile, con aree (cittadine e dei principali centri della provincia) in cui i prezzi sono crescenti e altre zone con valori in diminuzione per l’eccesso di offerta. I fattori che incidono sull’andamento delle quotazioni sono: la scarsa offerta di posti auto nelle aree di maggior pregio residenziale e l’assenza di parcheggi pubblici o privati in aree centrali.
Negozi: compravendite e prezzi in calo (-3,3% in città, -4% in provincia). In flessione i canoni
Il commercio continua la sua fase negativa, con l’inasprimento della crisi che si sta abbattendo per il calo dei consumi dopo i rincari energetici. Anche i negozi di prodotti alimentari, per effetto dell’inflazione, registrano ormai un rallentamento delle vendite. In aumento le chiusure dei negozi tradizionali. Il calo dei consumi e il cambiamento delle abitudini di spesa si riflettono sull’andamento dei valori immobiliari. Pochi importanti investimenti con prezzi crescenti (nelle vie dello shopping e di maggiore appeal) non compensano la generalizzata stasi del commercio di vicinato. La difficoltà dell’accesso al credito e le aspettative di scarso guadagno scoraggiano nuovi micro investimenti. Continua ad allargarsi la forbice di mercato. Il nuovo di qualità e le medie superfici, che caratterizzano la domanda dei nuovi insediamenti in aree extraurbane e attrattive, vedono salire i prezzi. La crisi mette invece ai margini gli immobili e le superfici non più idonee al mercato. La domanda è trainata da attività che mantengono visibilità e passaggio. Terminata la fase dove molti negozi avevano cambiato la loro destinazione da commercio a somministrazione, se ne affaccia un’altra che amplifica la desertificazione. Per questo i prezzi diminuiscono sia nella vendita sia nell’affitto. Il mercato esclude immobili e ubicazioni più marginali e come tale consolida la discesa dei canoni di locazione sia in città, dove gli scambi sono più limitati, sia in provincia. Il numero di transazioni, già basso, è rimasto flebile tutto l’anno.
Uffici. Mercato fermo, prosegue la discesa dei prezzi (-2,8% in città e -3,4% in provincia). Scendono anche i canoni di locazione (-1,5% in città e -2,2% in provincia)
Per il mercato direzionale, l’anno appena trascorso è stato sostanzialmente negativo. Come per la seconda parte dello scorso anno, il 2023 ha confermato la stasi delle compravendite e delle nuove locazioni. Poche le scelte di spostamento, se non a completamento di programmi avviati da tempo e che interessano strutture di servizi più grandi. La crisi finanziaria continua a condizionare il mercato, come già da prima del 2020, con ulteriore peggioramento post pandemia e caro energia. La domanda è debole, a fronte di un’offerta di spazi che resta strutturalmente eccedente e che, per la sua scarsa qualità, non riesce ad essere collocata sul mercato. Qualche ufficio viene riconvertito in abitazione per cercare di produrre reddito. L’incertezza sul futuro ricorso allo smart working crea ulteriore attendismo nelle stesse imprese e nei professionisti. La debolezza della domanda e la scarsa qualità dell’offerta consolidano la diminuzione dei prezzi di compravendita, con qualche difficoltà in più in diverse aree del territorio più rurali o a forte vocazione industriale che oggi perdono appeal per la carenza dei servizi collegati. Anche i canoni di locazione sono in diminuzione. Alla bassa domanda si contrappone la bassa qualità degli immobili offerti in locazione e questo riduce l’appetibilità per il trasferimento di imprese e professionisti. Da anni si registra la forte necessità di nuovi uffici di qualità inseriti in centri direzionali, posti vicino alle principali vie di comunicazione e all’aeroporto per i quali la domanda di trasferimento sarebbe notevole.
Capannoni: prezzi stabili, fa da traino la logistica. +1,2% per compravendita, +1% locazione
Il mercato degli immobili industriali, rispetto a quello degli uffici e dei negozi, pur continuando a restare debole, ha mostrato ancora segnali di dinamicità. È il settore della logistica che alimenta una domanda di nuovi spazi e trova sbocco nella poca offerta di qualità. La domanda, pur essendo inferiore a quella di anni fa, non trova sul mercato soluzioni con le caratteristiche desiderate. Esiste una forte offerta di capannoni ma posizionati in zone non corrispondenti alle richieste ( si tratta di immobili in gran parte datati e non a norma). Quando l’immobile presenta le caratteristiche richieste, l’operazione si chiude velocemente e i prezzi riflettono il maggior valore. Per il quinto anno consecutivo si registra anche un aumento delle quotazioni degli affitti sebbene negli ultimi mesi siano sempre più contenuti. La pandemia, la guerra, la crisi energetica e oggi quella del credito segneranno purtroppo in maniera chiara i cambiamenti già in corso, come la difficoltà a vendere e locare capannoni non più adatti qualitativamente alla produzione. Oltre ai grandi insediamenti logistici nella Bassa bergamasca, la domanda si orienta verso strutture medio-piccole, sotto i mille mq. Le superfici medio-grandi sul mercato spesso non rispondono alle esigenze aziendali e le imprese preferiscono cercare terreni su cui edificare nuove strutture. La nuova tendenza – soprattutto nel dinamico settore della logistica – è la costruzione di capannoni alti 11-12 metri, dotati di numerose ribalte e con ampia disponibilità di aree esterne per il carico/scarico merci e per la circolazione dei mezzi pesanti. Le aree ambite sono quelle prossime ai raccordi stradali, autostradali, all’aeroporto e vicine a strade di grande scorrimento.
La pubblicazione è realizzata con Adiconsum, Ance Bergamo, Appe Confedilizia, Collegio dei Geometri e Geometri laureati di Bergamo, Consiglio Notarile di Bergamo, con il patrocinio di Provincia di Bergamo, Comune di Bergamo, Camera di Commercio di Bergamo e Università degli Studi di Bergamo.
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