Negli ultimi anni il fotovoltaico è diventato sempre più presente anche nei condomìni. Ridurre i costi energetici, aumentare l’autonomia e utilizzare una fonte rinnovabile sono esigenze ormai diffuse, soprattutto alla luce dell’aumento del costo dell’energia.

Ma quando si parla di impianti fotovoltaici installati in un contesto condominiale, non basta ragionare in termini di risparmio: entrano in gioco una serie di aspetti fiscali e normativi che possono rendere tutto molto più complesso. Per fare chiarezza abbiamo chiesto un commento a Matteo Gualandris, commercialista e revisore legale.

Il fotovoltaico ‘domestico’ in condominio: cosa significa davvero

In un’abitazione singola l’impianto fotovoltaico è, tecnicamente e fiscalmente, un impianto ‘per uso domestico’. Ma cosa succede se l’impianto viene installato sul tetto di un condominio?

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il condominio, essendo un’associazione senza fini di lucro, non ha una propria soggettività tributaria e viene quindi trattato come un consumatore privato. A prima vista, dunque, anche il fotovoltaico condominiale dovrebbe essere considerato alla stregua di quello di una singola abitazione.

Ma la vera discriminante non è il contesto, bensì la potenza dell’impianto e il modo in cui viene utilizzata l’energia.

Quando l’impianto è sotto i 20 kW: l’energia serve al condominio e non si genera reddito

Se il condominio installa un impianto fino a 20 kW destinato all’autoconsumo, la normativa è abbastanza semplice: l’impianto è considerato ‘domestico’, e l’energia prodotta non genera redditi imponibili.

A questo punto interviene Matteo Gualandris, che chiarisce:

“Il limite dei 20 kW non è casuale: sotto questa soglia il legislatore presume che l’energia sia prodotta per soddisfare i bisogni del condominio stesso, non per svolgere un’attività commerciale. È un concetto fondamentale da tenere presente”, spiega Gualandris.

Gli incentivi fiscali sono gli stessi previsti per le abitazioni private: detrazioni per ristrutturazioni edilizie, ecobonus e, in certi casi, le ultime code del Superbonus.

Per quanto riguarda l’energia non utilizzata dal condominio, questa può essere immessa in rete tramite lo scambio sul posto: si ottiene un contributo che, però, non viene tassato. Solo se si chiede la liquidazione delle eccedenze si genera un reddito imponibile.

Impianto superiore ai 20 kW: il condominio diventa una società?

È quando la potenza supera i 20 kW, o quando l’energia viene interamente ceduta alla rete, che la situazione cambia radicalmente. A quel punto, secondo l’Agenzia delle Entrate, il condominio si trasforma — solo ai fini fiscali — in una ‘società di fatto tra condòmini’.

Un concetto che sorprende quasi sempre chi si avvicina al fotovoltaico condominiale per la prima volta.

“Molti amministratori restano stupiti quando scoprono che un impianto sopra i 20 kW obbliga il condominio ad aprire una partita IVA. La gestione diventa assimilata a una piccola attività commerciale, con tutti gli obblighi contabili e fiscali che ne derivano.”

Significa, in pratica, che il condominio deve:

-aprire una partita IVA dedicata

-emettere e registrare fatture

-tenere i registri IVA

-presentare dichiarazione IVA, dichiarazione dei redditi e IRAP

E soprattutto: il reddito derivante dalla vendita dell’energia deve essere attribuito ai singoli condòmini in proporzione ai millesimi.

Un quadro molto diverso rispetto a un impianto domestico tradizionale.

Le conseguenze pratiche per i singoli condòmini

Questa trasformazione in ‘società di fatto’ non è neutrale per i proprietari. Chi percepisce anche solo pochi euro di reddito derivanti da questa attività non può più compilare il modello 730 e deve presentare il modello Redditi Persone Fisiche.

Gualandris approfondisce:

“Il punto più delicato riguarda i condòmini in regime forfettario. La loro partecipazione alla società di fatto li fa decadere dal forfettario. È una sorpresa molto sgradevole, e spesso del tutto inaspettata.”

Un dettaglio che potrebbe incidere pesantemente sulle scelte condominiali, soprattutto nei complessi più numerosi.

E gli incentivi fiscali? Non sempre cumulabili

Quando l’impianto supera i 20 kW, e dunque è considerato attività commerciale, non è più possibile usufruire delle detrazioni per ristrutturazioni edilizie. Il costo dell’impianto diventa invece un costo deducibile ai fini della determinazione del reddito d’impresa della società di fatto.

Cosa cambia con le nuove opportunità offerte dalle comunità energetiche

L’installazione di un nuovo impianto fotovoltaico attraverso l’adesione ad una comunità energetica o gruppi di autoconsumi collettivi, oggi rappresenta una nuova opportunità che permetterebbe al condominio di usufruire di maggiori incentivi e di elevare la soglia di esercizio di attività commerciale da 20 kW a 200 kW. Per gli impianti fotovoltaici condominiali particolare attenzione deve essere posta all’aspetto operativo e contrattuale ancora in evoluzione.

Un quadro complesso, ma gestibile con le giuste informazioni

Il fotovoltaico in condominio può offrire risparmi importanti e aumentare il valore dell’immobile, ma va pianificato con grande cura. Il confine tra uso domestico e attività commerciale è sottile, ma ha conseguenze fiscali molto rilevanti.

L’invito che Gualandris rivolge ai condòmini è semplice:

“Prima di installare un impianto fotovoltaico condominiale bisogna valutare non solo il progetto tecnico, ma anche l’impatto fiscale. Una buona consulenza iniziale evita brutte sorprese negli anni successivi.”

obblighi fiscali

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