Il 2025 segna una vera e propria svolta nel mondo delle detrazioni fiscali legate alla casa. Dopo anni di bonus, superbonus, percentuali variabili, proroghe e corse contro il tempo, la Legge di Bilancio ha rimesso ordine, ridisegnando completamente il sistema degli incentivi per ristrutturazioni edilizie ed efficientamento energetico. Una riforma che promette semplicità, ma che porta con sé non pochi interrogativi, soprattutto tra chi vive in condominio.

A fare chiarezza è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la circolare 8/E del 19 giugno 2025, un documento molto atteso che scioglie nodi interpretativi e definisce con precisione chi può beneficiare delle aliquote più favorevoli.
Per comprendere gli effetti concreti di queste novità, abbiamo intervistato il commercialista e revisore legale dott. Matteo Gualandris.

Dal 50–65% al 36%: un ritorno alla normalità

La prima, grande novità è la riduzione delle aliquote. La riforma abbandona definitivamente le percentuali più elevate degli anni del Superbonus — 50%, 65%, 75% e oltre — e introduce un sistema più essenziale.

La detrazione base per quasi tutti gli interventi diventa:

-36% nel 2025,

-e scenderà al 30% nel 2026 e 2027,

con un tetto di spesa invariato: 96.000 euro per unità immobiliare.

Per ottenere la detrazione più elevata (50% nel 2025, 36% negli anni successivi), servono requisiti molto chiari: occorre essere proprietari o titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso abitazione), e l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale.

“Una detrazione più alta solo per chi vive davvero nella casa”

Proprio su questo punto, la circolare dell’Agenzia è stata netta. “La norma mira a favorire chi ristruttura la casa in cui vive realmente” spiega Gualandris.
“Non basta essere proprietari: bisogna che l’immobile sia destinato ad abitazione principale, oppure che lo diventi alla fine dei lavori. È una distinzione semplice, ma che ha un impatto enorme”.

Durante l’intervista, il commercialista sottolinea anche un aspetto importante: “Il legislatore ha scelto una strada molto diversa rispetto al passato: non esistono più bonus elevati, sono decadute tutte le maggiori detrazioni applicate per interventi di risparmio energetico. Oggi tutto è ricondotto a due sole aliquote, 36% e 50%, e la seconda vale solo per chi vive nel proprio immobile”.

È un ritorno alle origini, potremmo dire, dopo gli anni turbolenti dei super-incentivi.

E per i condomìni? Le maggiori difficoltà arrivano proprio qui

Se per il proprietario di una casa singola le regole sono già abbastanza chiare, per i condomìni la questione si complica. Quando si interviene sulle parti comuni, infatti, la detrazione spettante varia da condomino a condomino.

La circolare lo conferma: la quota di spesa imputata al singolo partecipante sarà detraibile al 50% (o 36%) solo se quell’unità immobiliare è la sua abitazione principale; negli altri casi, resterà al 36% (o 30%).

La domanda che molti amministratori si stanno facendo è: chi deve comunicare cosa all’Agenzia delle Entrate?

“È l’aspetto più incerto di tutta la riforma” ammette Gualandris. “Non sappiamo ancora se sarà ciascuno condomino a gestire la propria quota di detrazione direttamente nella propria dichiarazione dei redditi, attestando la propria posizione personale, oppure se sarà l’amministratore a dover verificare i requisiti dei condomini, e trasmetterli all’Amministrazione Finanziaria attraverso una apposita comunicazione entro il prossimo 16 marzo. In quest’ultimo caso, l’amministratore dovrà ottenere per tempo le necessarie informazioni circa la destinazione dell’abitazione da ogni proprietario o comproprietario, con aggravio di oneri incombenze e responsabilità. Gli amministratori si stanno comunque già muovendo per capire come organizzare tali eventuali nuove incombenze.

Abitazione principale: un requisito che può ‘arrivare dopo’

Un chiarimento importante riguarda il momento in cui l’immobile deve essere considerato abitazione principale. Se all’avvio dei lavori non lo è ancora, non c’è problema: la destinazione può cambiare purché avvenga entro la conclusione dell’intervento, e la maggiorazione della detrazione rimane valida.

Lo stesso vale per le pertinenze: box, cantine, posti auto e aree pertinenziali seguono la sorte dell’abitazione principale, purché il vincolo pertinenziale sia già esistente.

Non solo: anche se negli anni successivi il contribuente dovesse cambiare residenza, la detrazione maggiorata non viene perduta. Un sollievo non da poco per chi teme future contestazioni.

“Dal 2026 si scende ancora al 30%, ma la politica potrebbe intervenire”

A completare il quadro, c’è poi un elemento che potrebbe cambiare nuovamente gli scenari. La bozza della Legge di Bilancio 2026, infatti, prevede attualmente la conferma delle stesse aliquote del 2025, scongiurando — almeno sulla carta — la riduzione al 30% fissata dalla normativa vigente. Se questa impostazione fosse confermata nel testo definitivo, anche nel 2026 tornerebbero le percentuali del 2025: 36% come aliquota ordinaria e 50% per gli interventi sull’abitazione principale.

Su questo punto Gualandris raccomanda cautela: “Parliamo di una bozza, non di una norma definitiva. Negli ultimi anni i bonus casa sono stati più volte ritoccati anche in prossimità dell’approvazione. Nulla esclude possano essere introdotte ulteriori modifiche prima dell’entrata in vigore”.

Un dettaglio importante per chi sta programmando lavori nel 2026: la differenza tra una detrazione al 36% o al 30% può incidere significativamente sulla convenienza degli interventi, soprattutto nei condomìni, dove i costi si ripartiscono tra più soggetti e raggiungere un accordo non è mai semplice.

Cosa significa tutto questo per i cittadini

Per chi intende avviare lavori nel 2025, la nuova normativa impone un cambio di mentalità.
Non ci sono più percentuali ‘a pioggia’, né agevolazioni particolarmente generose. È necessario:

-programmare con attenzione i tempi di esecuzione e soprattutto di pagamento degli interventi;

-verificare la propria posizione giuridica, e comunicarla all’amministratore;

-essere consci di eventuali nuovi adempimenti amministrativi con il conseguente aggravio di costi.

Il panorama è più semplice, ma questa semplicità richiede comunque precisione.

Come conclude Gualandris: “Le regole sono più chiare, ma non possono essere prese alla leggera. Un requisito mancante può far perdere la detrazione più alta. Meglio informarsi prima, per non pentirsi dopo”.

Una raccomandazione che vale per tutti: proprietari, inquilini, comodatari e amministratori.

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