Mercato immobiliare, aumentano i prezzi di “nuovo” e affitti. Tra i requisiti principali c’è la sicurezza

Bergamo.  Durante la conferenza stampa tenutasi venerdì 9 gennaio alla Sede degli Architetti di Bergamo è stata presentata la diciottesima edizione di Valore Case&Terreni, rivista che offre una panoramica sul mercato immobiliare cittadino e provinciale. Tanti gli argomenti trattati, dall’aumento dei prezzi in zone ricercate (in Città Alta si sfiorano gli 8 mila euro al metro quadrato) al tema della sicurezza, passando per la questione spinosa degli affitti brevi e la transizione ecologica.

Questo progetto ebbe inizio nel 2006 nell’ambito di Confedilizia Bergamo con un team di esperti riferiti a tutta la comunità immobiliare prescindendo dalle sigle organizzative. Da subito si sono individuate 4 aree tematiche: la prima è l’urbanistica, la seconda tratta il mercato immobiliare nel suo insieme con quotazioni delle 1000 vie della città e l’analisi dei prezzi nei 242 paesi con le loro frazioni; la terza riguarda la finanza immobiliare e l’ultima i terreni e valori agricoli.

Alla conferenza stampa introdotta dall’agente immobiliare e direttore di ValoreCasa Gianfederico Belotti hanno partecipato anche Lorella Ghilardi neo presidente di Confedilizia Bergamo, l’assessora alle politiche della casa Claudia Lenzini, il Presidente dell’Ordine degli Architetti Giorgio Cavagnis insieme all’architetto e coordinatore area progetti Carlos de Carvalho. Hanno dato il loro contributo anche Diego Finazzi Presidente dell’Ordine degli Ingegneri, Matteo Assolari Vice Presidente Piccola Industria di Confindustria Bergamo, Marco Tacchini presidente di Confabitare Bergamo e Renato Guatterini, Presidente di Ance Bergamo (Associazione Nazionale dei Costruttori Edili).

Il mercato immobiliare, nel 2025 ha confermato la fine delle criticità che avevano caratterizzato e condizionato il mercato negli anni scorsi. Criticità legate all’incertezza “inflattiva” e sul potere di acquisto, all’aumento dei tassi sui mutui e all’incertezza sul mercato delle energie dovute alle gravi conseguenze dei conflitti in corso. L’attuale ciclo espansivo del settore immobiliare prospetta ora una crescita moderata, ma costante per il prossimo triennio 2026/2028 così come evidenzia anche il recente report di Nomisma. La bassa inflazione di oggi, il recupero, seppur in parte, del potere di acquisto delle famiglie e i tassi di interesse sui mutui, tornati convenienti (circa il 3%, meno ancora per under 36), hanno favorito l’aumento di capitale erogato dalle banche a sostegno dell’acquisto dell’abitazione e la crescita delle compravendite.

Il preconsuntivo sulle compravendite di abitazioni nel 2025 vede un incremento stimato del +5,5% su base nazionale che conferma la fase di ripresa del mercato iniziata nell’ultimo trimestre del 2024. Una tendenza che si riscontra anche per la città e la provincia di Bergamo. In alcune zone di particolare interesse la percentuale di compravendite in provincia ha sfiorato l’anno scorso anche il + 10%. La spinta espansiva è molto evidente, ma stimare queste percentuali relativamente alle compravendite cosi come l’aumento generalizzato dei prezzi delle case, risulta essere alquanto approssimativo perché facendo la media tra zone diverse tra loro si rischia di fare un puro esercizio teorico.

Non è possibile infatti mediare le case di Viale Vittorio Emanuele, Conca d’oro o di Città Alta con quelle di Boccaleone o Celadina. Ecco perchè questo osservatorio censisce, da sempre, valutazioni e commenti zona per zona, via per via. Stesso ragionamento lo si può fare per la provincia: i 242 comuni monitorati, che già sono differenziati tra il centro, il semicentro e la periferia, comprendono anche le frazioni che hanno quotazioni diverse tra loro. L’analisi della provincia va ricondotta a macchie di leopardo in quanto differenti sono le contestualizzazioni; per esempio l’espansionismo della bassa bergamasca non può essere mediato con le alte valli e altre marginalità.

Tra i requisiti più ricercati prima dell’acquisto di una casa, si mette ormai al primo posto la sicurezza. Questo tema è ritenuto tanto importante da disegnare una nuova geografia urbana. Vie che fino a pochi anni fa erano richieste dal punto di vista immobiliare ora stanno perdendo interesse, cancellando la loro memoria storica e appartenenza territoriale, perché devastate da degrado, emarginazione e criminalità che paiono incontenibili. Purtroppo queste aree, che richiedono più sicurezza, si stanno pericolosamente espandendo, suscitando non solo difficoltà e paura nei residenti, ma creando anche problemi di mercato. La questione, come ha dichiarato la sindaca di Bergamo, non pare risolvibile in sede comunale perché urgono interventi di sicurezza nazionali.

Tornando all’andamento immobiliare l’usato di qualità è spinto da un “nuovo” sempre più richiesto, ma sempre più costoso per cui si è ormai superata la soglia dei 5000 euro/mq. I prezzi in alcune zone sono in costante aumento, in altre si mantengono invariati, anzi gli appartamenti interamente da ristrutturare flettono, mentre nelle zone di maggior pregio aumentano anche di ben oltre il 5%. Sono gli alti importi, 500-600 mila euro e oltre, che restringono il campo dei possibili compratori e qui si adatta la metafora della casa-impossibile, nei confronti di tanti aspiranti acquirenti; infatti il “nuovo” oggi, soprattutto nelle zone di pregio, risulta appannaggio di una ristretta cerchia che può disporre di un’ ingente liquidità per alleggerire o ridurre gli importi dei mutui comunque sempre onerosi.

Permane il mercato di nicchia rappresentato dalle ville di ampie metrature con giardini e terrazze che rappresentano l’alta gamma dell’abitare per una clientela abbiente e plurifamiliare. In generale la zona cittadina di particolare pregio si conferma essere il quadrilatero che da Via Sant’Alessandro passa per Viale Vittorio Emanuele e si conclude in Via Pignolo; qui la domanda è alta, ma l’offerta scarsa. Su tutto primeggiano le antiche dimore di Città Alta che guidano la classifica dei riferimenti immobiliari di maggior pregio, immobili questi che, come per gli attici, fanno mercato a sé, ma con numeri di compravendita assai risicati.

Secondo le più attendibili previsioni per il triennio 26/28 le compravendite registreranno una crescita moderata ma continua oltrepassando in Italia quota 800.000 transazioni a termine del 2028. Nel secondo semestre dell’anno, in linea con quanto Nomisma ha registrato anche in altre zone del Paese, c’è stata un’accelerazione di quota della domanda verso la locazione. La crescita della domanda di affitto è da imputarsi principalmente al fatto che la locazione rappresenta una soluzione temporanea in attesa di condizioni di mercato più favorevoli per l’acquisto e, in seconda battuta, alla capacità di rispondere meglio ai cambiamenti che stanno investendo il mondo del lavoro e gli stili di vita, oltre a consentire di impiegare la liquidità in altre forme di investimento. Non solo, ma anche il costo del “nuovo costruito” incide e scoraggia una quota di mercato.

Secondo l’Osservatorio Immobiliare di Nomisma, il sovraffollamento che si è venuto a determinare sul segmento della locazione ha impresso una nuova spinta ai canoni, cresciuti di circa il 3% su base tendenziale, un valore che si riscontra anche a Bergamo, dove, dopo il lieve decremento evidenziato nel corso del 2023, i prezzi degli affitti hanno registrato una variazione media annuale pari al +3,3%. Ma i molti piccoli alloggi ben posizionati ed arredati, presentano aumenti di canone ben più consistenti. Segnali positivi sono arrivati anche dai tempi necessari per affittare un appartamento, che si attestano attorno a 1-2 mesi.

Durante la conferenza stampa si è parlato anche di Piano Casa, presentato al meeting di Rimini, e di Housing Sociale che prevede la realizzazione di immobili disponibili a prezzi calmierati per fasce di reddito medio-basse che non possono accedere al mercato libero né all’edilizia popolare. “Serve uno sviluppo bilanciato per pensare alla casa come a un bene di sviluppo e coesione non di esclusione sociale, questo vale anche per l’equilibrio tra residenzialità e l’accoglienza turistica” queste le parole dell’assessora Lenzini.

L’intervento di de Carvalhos e Finazzi è stato incentrato sulla sostenibilità edilizia e sul processo di transizione ecologica, energetica e climatica, portando al centro dell’attenzione non solo il prodotto finito, ma anche il processo e le attività che portano al risultato finale. “Nel nostro territorio si è intensificata l’urbanizzazione, ma, nonostante alcuni interventi di impermeabilizzazione, la bergamasca è ancora fragile dal punto di vista della transizione climatica e questo si è notato con i numerosi allagamenti degli ultimi anni” ha affermato il presidente dell’Ordine degli Ingegneri.

“Emergenza abitativa, disagio sociale, patrimonio edilizio datato, transizione green sono facce della stessa medaglia, temi che non possono essere affrontati in modo isolato, ma richiedono una visione d’insieme e un piano strutturale di intervento che è quanto mai urgente. Un approccio coordinato che coinvolga tutti gli stake holder dell’intera comunità immobiliare per formulare proposte concrete al legislatore e dare vita al nuovo Piano Casa tanto annunciato capace di coniugare rigenerazione urbana, sostenibilità e diritto dell’abitare, solo cosi si potrà trasformare l’emergenza in opportunità ridando valore al patrimonio immobiliare del paese” ha concluso Belotti.