Quotazioni in crescita nel mercato immobiliare: il tema degli affitti brevi e la crisi dei negozi

Bergamo. Dal mercato immobiliare a Bergamo e provincia arrivano due note positive e tre amare. La prima buona notizia riguarda il mercato residenziale, che, nonostante le difficoltà economiche di molte famiglie e di quelle di accesso ai mutui, chiude l’anno con un aumento delle compravendite del 4%.

“In particolare la città ha visto circa 2 mila transazioni mentre la provincia 17 mila. Si mantengono attrattive le principali aree turistiche, come la zona del Sebino, dove investono soprattutto gli stranieri”, spiega Oscar Caironi, presidente Fimaa Bergamo.

Aumentano i costi degli immobili, sia in città (+2,8%) che in provincia (+3,4%). Il nuovo tiene, nonostante l’aumento dei costi dei materiali e dell’energia che serve per produrli, favorito dalla perdita di valore degli immobili datati, dell’avvicinarsi della direttiva Case Green 2030.

Le quotazioni in aumento spingono i cittadini bergamaschi a preferire immobili recenti, in particolare abitazioni piccole, tra queste molto apprezzato il trilocale, ed efficientate.

Il mercato immobiliare cittadino si dimostra solido e attrattivo. “Attrattività non solo per i turisti, ma anche per i cittadini, che, grazie anche ai diversi nuovi cantieri in città, trovano disponibilità. Le abitazioni da ristrutturare sono oggetto di interesse delle famiglie, che preferiscono prezzi abbordabili senza rinunciare alla zona centrale”, afferma Luigi Ottolini, vicepresidente Fimaa Bergamo.

Solida anche la provincia. “Lo dimostrano le 17 mila transazioni avvenute nell’ultimo anno”, ricorda Daniele Rota Nodari, consigliere Fimaa Bergamo. Diversamente dalla città è interessata dall’acquisto da parte di lavoratori fuorisede, che preferiscono aree vicine ai principali snodi di viabilità, come Treviglio e Brembate Sotto.

La seconda nota positiva arriva dal mondo dei capannoni e della logistica, unico comparto non residenziale a mostrare ancora vitalità nonostante le debolezze. La domanda è più alta rispetto alla reale offerta del territorio bergamasco, le soluzioni esistenti spesso non rispecchiano le caratteristiche richieste o sono datate e non a norma.

Nonostante questo, quando l’immobile presenta le caratteristiche richieste, l’operazione si chiude velocemente. “La nuova tendenza è la costruzione di nuovi capannoni alti 11-12 metri, con ampia disponibilità di aree esterne per il carico/scarico merci e per la circolazione dei mezzi pesanti”, dichiara Massimo Tomasoni, consigliere Fimaa Bergamo. Le aree ambite si confermano sempre quelle prossime ai raccordi stradali, autostradali, all’aeroporto e vicine a strade di grande scorrimento.

Le tre note amare riguardano gli affitti, il settore commerciale e gli uffici. Il mercato delle locazioni continua a impennarsi a causa della scarsità di offerta. I canoni salgono del 2% in città e dell’1,5% in provincia, mentre una parte significativa degli appartamenti finisce sul mercato turistico, più remunerativo. “Per affrontare la questione non serve intraprendere un’azione punitiva – dichiara Lorella Ghilardi, presidente Appe Confedilizia -. Crediamo possa essere utile incentivare gli affitti di lungo termine, abbattendo le imposte”.

In difficoltà anche l’affitto delle seconde case, particolarmente in zone di scarso appeal turistico. In questa emergenza abitativa, c’è anche il tema, sempre più attuale, della diffidenza dei proprietari, sempre più impauriti nell’incappare in affittuari poco affidabili e non solvibili.

La seconda nota negativa è la crisi dei negozi, il commercio di vicinato sempre più in difficoltà, soprattutto nei centri piccoli, pagando la riduzione dei consumi e la maggiore attrattività di attività che mantengono visibilità e passaggio. I prezzi e i canoni registrano cali importanti fino al -4,7% in provincia, e le chiusure non si arrestano.

“Per quanto riguarda i grandi supermercati, dopo anni di crescita siamo difronte ad una stabilizzazione e saturazione, siamo all’apice della crescita. Sarà interessante capire come si svilupperà il tema nei prossimi anni”, aggiunge Tomasoni.

La terza criticità riguarda gli uffici, un mercato praticamente in stasi. La domanda è debole e l’offerta è spesso di scarsa qualità, scoraggiando il trasferimento di imprese e professionisti. Diversi uffici, principalmente quelli di piccole dimensioni, vengono riconvertiti in abitazioni perché maggiormente redditizi.

Le previsioni per il 2026 non lasciano spazio a facili ottimismi. Nel residenziale peseranno l’erosione dei redditi e la maggiore selettività delle politiche di credito, mentre negozi e uffici continueranno ad avere grosse difficoltà.