Bergamo, cambiano le regole per B&B e case vacanza: parcheggi, spazi e agibilità

Bergamo. Nella giungla del turismo bergamasco esploso a dismisura tra il 2014 e il 2024 – gli arrivi sono aumentati del 152% e le presenze del 170% – la giunta di Elena Carnevali traccia un sentiero chiaro e delimitato.

“A questo sviluppo vogliamo affiancare strumenti adeguati per garantire l’equilibrio tra residenzialità e accoglienza, in particolare nei contesti più delicati come Città Alta e i borghi storici, dove l’indice di densità ricettiva ha superato il 15%” puntualizza la sindaca Elena Carnevali.

Il nuovo Regolamento sui requisiti qualitativi per le strutture ricettive non alberghiere – approvato dalla giunta di palazzo Frizzoni – ha l’obiettivo di garantire standard minimi di qualità, sicurezza e accessibilità per case vacanza, foresterie lombarde e locazioni turistiche nei quartieri storici della città. Anche perché i dati parlano chiaro: tra il 2022 e il 2025, il numero di strutture extra-alberghiere attive è più che raddoppiato, passando da 723 a 1.634 unità di cui 1003 case e appartamenti per vacanze (C.A.V.) e 349 locazioni turistiche.

Nel 2025, il Comune di Bergamo – tramiteVisitBergamo, capofila del progetto “STAI – Servizi per il Turismo Accessibile e Inclusivo” – ha promosso un censimento dell’offerta non alberghiera, da cui è emerso come solo una quota marginale delle strutture attualmente operative rispetti i criteri minimi di “visitabilità”, con punte di maggiore criticità nei borghi storici, dove le caratteristiche urbanistiche pongono ulteriori ostacoli all’accessibilità.

In parallelo, l’Amministrazione ha avviato un sistema strutturato di monitoraggio dell’impatto ricettivo sul tessuto urbano, attraverso l’introduzione di un indice di densità ricettiva, che misura il rapporto tra il numero di attività extra-alberghiere attive e le unità abitative per ciascun quartiere. Al termine del 2024, questo indice aveva raggiunto per Città Alta un valore del 13,8%, salito al 15,72% nel novembre 2025. Tale soglia, che si configura già come un punto di attenzione, evidenzia la necessità di mantenere un equilibrio sostenibile tra funzioni residenziali e turistiche, affinché i quartieri e i borghi storici possano continuare a esprimere pienamente la loro tridimensionalità sociale, economica e culturale.

Questi dati confermano la necessità di rafforzare il modello di crescita turistica sostenibile e inclusiva che l’Amministrazione persegue da anni, orientato a: allungare la permanenza media dei visitatori; favorire un’ospitalità di qualità anche per persone con bisogni speciali; tutelare l’equilibrio tra sviluppo turistico e qualità della vita urbana.

La possibilità per il turista contemporaneo di scegliere tra diverse forme di accoglienza – anche nell’ambito extra-alberghiero – rappresenta un fattore chiave di attrattività, a condizione che l’offerta sia qualificata, accessibile, regolata e coerente con i valori della destinazione.

In questa prospettiva, il Regolamento intende non solo elevare gli standard qualitativi minimi per case e appartamenti per vacanze e locazioni turistiche, ma anche contribuire – nel rispetto delle competenze comunali – a orientare in modo virtuoso lo sviluppo dell’offerta ricettiva, prevenendo derive che, in assenza di una normativa specifica, rischierebbero di compromettere l’equilibrio urbano e la qualità della convivenza tra residenti e visitatori.

Nel dettaglio, l’obiettivo è quello di: innalzare gli standard qualitativi minimi per case e appartamenti per vacanze e locazioni turistiche; assicurare condizioni di accessibilità, sicurezza e decoro urbano coerenti con le attese dei viaggiatori; presidiare e proteggere l’identità e la reputazione turistica della città, anche attraverso strumenti di regolazione urbana che valorizzino i soggetti virtuosi e scoraggino comportamenti elusivi o speculativi; contribuire al mantenimento della qualità dell’abitare e della vivibilità dei quartieri, come condizione necessaria anche per un turismo sostenibile e di qualità.

Il nuovo Regolamento comunale “sui requisiti qualitativi per la gestione delle per le strutture ricettive non alberghiere denominate “case e appartamenti per vacanze” “foresterie lombarde” e alloggi in “locazione ad uso abitativo per finalità turistiche, si applica a Città Alta e ai Borghi Storici (Borgo Canale, Borgo Pignolo, Borgo Santa Caterina, Borgo Sant’Alessandro, Borgo San Leonardo e Borgo Palazzo) e punta quindi ad elevare gli standard qualitativi minimi dell’offerta extra-alberghiera, garantire accessibilità e sicurezza per gli ospiti, garantire la vivibilità dei quartieri e l’equilibrio tra funzioni turistiche e residenziali.

Le principali misure introdotte

Visitabilità
Accesso da parte di una persona su sedia a ruote, alla zona soggiorno/pranzo e ad almeno un servizio igienico
Almeno 1 unità accessibile ogni 3 per case vacanza e locazioni turistiche;
Almeno 1 camera accessibile per le foresterie lombarde.

Parcheggi privati obbligatori

1 posto auto per unità abitativa fino a 50 mq;
2 posti auto per unità oltre 50 mq;
1 posto auto ogni 2 camere per le foresterie.

Agibilità

Tutte le nuove strutture dovranno disporre del Certificato di Agibilità o della SCA, (Segnalazione Certificata di Agibilità), comprensiva della Dichiarazione di conformità di tutti gli impianti (elettrico, idraulico, gas, antincendio, ascensore).

Nuove attività

Per le nuove attività, è necessario che i requisiti di visitabilità, disponibilità di parcheggi e agibilità siano già presenti al momento della presentazione della comunicazione di inizio attività. In assenza di queste condizioni, non sarà possibile attivare la struttura.

Attività esistenti

Per le attività esistenti, non si applicano le disposizioni relative a visibilità e parcheggi. Per quanto riguarda l’agibilità, dalla data di entrata in vigore del regolamento, avranno due anni di tempo per adeguarsi ai requisiti richiesti.

“Negli ultimi dieci anni, l’attrattività della città di Bergamo è cresciuta in modo significativo, affermandosi come una meta turistica consolidata – rimarca la sindaca Elena Carnevali -. A questo sviluppo vogliamo affiancare strumenti adeguati per garantire l’equilibrio tra residenzialità e accoglienza, in particolare nei contesti più delicati come Città Alta e i borghi storici, dove l’indice di densità ricettiva ha superato il 15%. Con questo regolamento puntiamo a innalzare la qualità dell’ospitalità extra-alberghiera, proteggendo l’identità dei nostri quartieri e orientando – nel rispetto delle competenze comunali – lo sviluppo dell’offerta ricettiva in modo virtuoso. Vogliamo prevenire derive che, in assenza di una normativa nazionale specifica, rischiano di compromettere l’equilibrio urbano e la qualità della convivenza tra residenti e visitatori. In un quadro legislativo che oggi non consente ai Comuni di intervenire direttamente sulle locazioni turistiche, abbiamo scelto di agire quindi dove è possibile: elevando gli standard di qualità, accessibilità e sicurezza. Si tratta di una misura che valorizza chi lavora bene, scoraggia pratiche speculative e garantisce condizioni minime di vivibilità per residenti e visitatori. È un primo passo concreto per costruire un modello di turismo sostenibile e inclusivo, che valorizzi Bergamo senza snaturarla”.