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Il regolamento contrattuale nel condominio - BergamoNews
A cura di

ANACI Bergamo

I consigli

Il regolamento contrattuale nel condominio

La normativa spiegata dall'avvocato Giulio Chiesa del Centro Studi ANACI Bergamo

Proseguiamo con questo articolo la disamina del regolamento all’interno del condominio, ponendo particolare attenzione al regolamento contrattuale.
Il regolamento contrattuale può avere origine esterna, allorquando viene predisposto dall’originario costruttore ovvero dall’unico proprietario del fabbricato prima di procedere al primo atto di vendita, oppure origine interna, allorquando venga approvato dall’unanimità dei partecipanti al condominio: in tale seconda ipotesi si ritiene che non sia sufficiente la votazione della relativa delibera, sia pure all’unanimità, ma che sia indispensabile che il regolamento e/o la relativa delibera siano sottoscritti da tutti i condomini.
Inoltre, sempre in ipotesi di regolamento di origine interna, al fine di garantire che il regolamento sia opponibile ai terzi, e dunque anche ai successivi acquirenti delle unità immobiliari costituenti il condominio, è necessario che il regolamento venga recepito in scrittura privata autenticata da notaio e quindi trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del territorio.
La necessità di porre tutti gli indicati requisiti formali deriva dal fatto che nel regolamento contrattuale possono essere contenute anche clausole che vanno a limitare i diritti dei condòmini sia per quanto attiene all’uso delle parti comuni, sia per quanto attiene all’uso o alla destinazione delle rispettive proprietà esclusive, oltre che clausole che derogano ai criteri previsti dal codice civile per la ripartizione delle spese o, addirittura, che esonerano, a determinate condizioni, uno o più condòmini dal contribuire al pagamento degli oneri condominiali.
Anche le predette clausole, tuttavia, non possono essere indiscriminatamente inserite nel regolamento contrattuale, ma devono sempre rispondere ad un criterio di ragionevolezza, devono, cioè, essere giustificate da criteri di proporzionalità e funzionalità, altrimenti potranno essere impugnate per nullità davanti al giudice.
E’ importante sapere che, in presenza di regolamento contrattuale legittimo, sia sotto il profilo formale, che sotto il profilo sostanziale, le clausole regolamentari che, ad esempio, prevedono determinati criteri difformi da quelli previsti dal codice civile (artt. 1123 e seguenti) prevalgono su questi ultimi e dovranno necessariamente trovare applicazione in sede di ripartizione degli oneri tra i condòmini: la mancata applicazione, in tal caso, dei criteri previsti dal regolamento rende la relativa delibera di approvazione dei bilanci condominiali viziata e certamente impugnabile avanti l’autorità giudiziaria.
Infine è importante sapere a quali condizioni potrà essere modificato un regolamento contrattuale.
Come già illustrato nel precedente articolo, nel regolamento contrattuale possono essere contenute sia clausole di natura “contrattuale, ossia, ad esempio, quelle che vanno a limitare i diritti dei condòmini sulle proprietà comuni od esclusive, sia clausole che attengono alla gestione della cosa comune, tipicamente contenute nei regolamenti di origine assembleare: per modificare le clausole della prima tipologia occorrerà seguire il medesimo procedimento previsto per la formazione del regolamento contrattuale di origine interna e adottare le medesime prescrizioni formali, mentre per modificare le clausole della seconda tipologia sarà sufficiente il voto della maggioranza dei condòmini.

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