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Confcommercio Bergamo

Il trend

Vola il mercato residenziale, soffrono le compravendite degli immobili commerciali e industriali

Il Listino degli immobili, stampato in 8mila copie, è in vendita in edicola e offre un quadro completo sull’andamento del mercato

Case più grandi, efficienti, con giardino o terrazzo vivibile e, preferibilmente, fuori città. E se il mercato residenziale vola alto grazie anche ai superbonus fiscali, quello degli immobili commerciali e industriali soffre ancora i contraccolpi della crisi pandemica. È questa la fotografia che emerge dalla 27ª edizione del “Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia” realizzato da Fimaa Bergamo, la Federazione italiana mediatori e agenti d’affari aderente ad Ascom Confcommercio, in collaborazione con Adiconsum, Collegio dei Geometri e Geometri laureati di Bergamo, Consiglio Notarile di Bergamo, Ance, Appe-Confedilizia e con il patrocinio di Provincia di Bergamo, Comune di Bergamo, Camera di Commercio di Bergamo e Università degli Studi di Bergamo.

Presentato venerdì 10 dicembre in Ascom Confcommercio Bergamo, il Listino degli immobili (stampato in 8 mila copie e in vendita in edicola al prezzo di 18 euro) offre un quadro completo sull’andamento del mercato, con tutte le quotazioni per la compravendita e la locazione di appartamenti, box, uffici, negozi e capannoni della città e dell’intera provincia. La nuova edizione contiene le rilevazioni di tutti i paesi della Bergamasca, mentre le quotazioni in città sono suddivise per ogni via e quartiere, con 37 zone di rilevazione e relative mappe aggiornate e ridisegnate.

 Le abitazioni: in città prezzi in crescita soprattutto in centro. In aumento anche in provincia. Aumenta il numero di compravendite
La fotografia scattata dal Listino vede un mercato in ripresa con i prezzi in crescita in città e provincia. Si tratta di una crescita già significativa, che consolida gli aumenti già registrati lo scorso anno e che conferma l’apertura di un nuovo ciclo delle quotazioni. I prezzi tendono quasi tutti a crescere spinti soprattutto dal nuovo con la sua maggiore qualità e dagli immobili da ristrutturare, sostenuti dall’effetto bonus e superbonus. Si registrano le crescite più significative in Città Alta, centralissimo di pregio e centralissimo in tutti i segmenti. Restano perlopiù invariati, i valori degli immobili recenti, quelli che non hanno l’attrattività del nuovo e nemmeno i vantaggi della ristrutturazione. In questo segmento si avverte il ritardo nella ripartenza dei prezzi degli immobili più periferici.
In provincia i prezzi crescono nei centri principali, dove si registra un risveglio della domanda, mentre sono stabili nei comuni più piccoli. Tengono le quotazioni del segmento del nuovo e dell’offerta di qualità. Tiene la domanda a scopo abitativo, alimentata dalle richieste di prima casa e di sostituzione. In generale l’atteggiamento delle famiglie non è più attendista ma desideroso del cambio casa. Torna, dopo anni di stasi, la domanda a scopo di investimento per effetto della pandemia e dei bonus.

Cosa si compra
La tendenza è verso case più grandi e più efficienti. Analizzando le compravendite emerge la richiesta delle abitazioni tra i 100 e i 125 mq (+55%) e quello delle case tra i 70 e i 100 mq (+26%). Richiesti i piano terra con giardino o piano alto con ampi terrazzi, doppi o tripli servizi e una stanza per figlio. Torna lo studiolo per lo smart working.

Dove si compra
La tendenza è quella di comprare fuori città: nell’hinterland le compravendite sono aumentate del 20-25% rispetto alla città che sigla un +15%. In totale tra il 2019 e il 2021 si è registrata una crescita media delle transazioni del 26%.

Le locazioni: canoni in risalita in città e in provincia. Prezzi trascinati dal nuovo di qualità
Se il mercato delle compravendite è in crescita, la rinnovata spinta del settore crea dinamismo anche nel mercato delle locazioni. Restando ancora debole l’affitto turistico è più alta l’offerta di locazione mentre la domanda di affitto è stabile. Manca infatti l’impulso della domanda di famiglie di cittadini stranieri. È l’affitto del nuovo e della casa di qualità, che avviene a prezzi più alti a dare impulso ai prezzi della locazione che in città crescono dell’1,4%. I prezzi degli affitti sono stabili nei principali paesi della provincia, con un leggero aumento dell’1,1%.
Resta prioritaria per i proprietari l’esigenza di selezionare conduttori affidabili e solvibili, anche riconoscendo sconti sul canone. L’accresciuta pressione fiscale spinge a mettere a reddito gli immobili invenduti.

Box
I dati evidenziano una ripresa del mercato e delle quotazioni di acquisto sia in città (dove i prezzi sono più alti) sia in provincia. La crescita della movimentazione dei box dipende dalla ripresa dell’acquisto di casa e dalla crescita degli immobili di qualità che associano al loro scambio un numero più alto di autorimesse pertinenziali.  In calo invece i valori di locazione dei box, che si compra solo se indispensabile e solo se ce lo si può permettere e che per molti è un lusso insostenibile.

Il mercato dei posti auto resta molto variabile, con aree (cittadine e dei principali centri della provincia) in cui i prezzi sono crescenti e altre zone con valori in diminuzione per l’eccesso di offerta. I fattori che incidono sull’andamento dei prezzi sono: la scarsa offerta di posti auto nelle aree di maggior pregio residenziale, l’assenza di parcheggi pubblici o privati in aree centrali e la crescita della domanda di box a scopo di investimento.

I negozi: deboli le compravendite e prezzi in diminuzione. In flessione i canoni
Il commercio continua la sua fase non positiva, sebbene i negozi di prodotti alimentari abbiano mantenuto le vendite durante la pandemia e la spinta all’apertura di nuove attività di somministrazione e vendita per asporto di food renda un po’ dinamico un mercato altrimenti in difficoltà. Il calo dei consumi e il cambiamento delle abitudini di spesa si riflettono sull’andamento dei valori immobiliari. Pochi importanti investimenti con prezzi crescenti non compensano la generalizzata stasi del commercio di vicinato. La difficoltà dell’accesso al credito e le aspettative di scarso guadagno scoraggiano nuovi micro investimenti.

Continua la forbice di mercato. Il nuovo di qualità e le medie superfici che caratterizzano la domanda dei nuovi insediamenti in aree extraurbane e attrattive vedono salire i prezzi. La crisi mette invece ai margini gli immobili e le superfici non più idonee al mercato, mentre la domanda è trainata da attività che mantengono visibilità e passaggio. Terminata la fase dove molti negozi avevano cambiato la loro destinazione da commercio a somministrazione, se ne affaccia un’altra che amplifica la desertificazione. Per questo i prezzi diminuiscono sia nella vendita sia nell’affitto. Il mercato esclude immobili e ubicazioni più marginali e come tale consolida la discesa dei canoni di locazione sia in città, dove gli scambi sono più limitati, sia in provincia. Il numero di transazioni resta basso.

Gli uffici: mercato fermo, prosegue la discesa dei prezzi

Per il mercato direzionale, l’anno appena trascorso è stato sostanzialmente negativo. Poche le scelte di spostamento per lo più di completamento di programmi avviati già da tempo e di strutture di servizi più grandi. L’epidemia ha consolidato la tendenza già in atto da anni. La domanda è debole a fronte di un’offerta di spazi che resta strutturalmente eccedente e che, per la sua scarsa qualità, non riesce ad essere collocata sul mercato. Qualche ufficio viene riconvertito in abitazione per cercare di produrre reddito.

L’incertezza sul futuro ricorso allo smart working crea attendismo nelle stesse imprese e nei professionisti. La debolezza della domanda e la scarsa qualità dell’offerta consolidano la diminuzione dei prezzi di compravendita, con qualche difficoltà in più in centro città e in diverse aree del territorio a forte vocazione industriale che oggi perdono appeal per i servizi collegati. Anche i canoni di locazione sono in diminuzione. Alla bassa domanda si contrappone la bassa qualità degli immobili offerti in locazione e questo riduce l’appetibilità per il trasferimento di imprese e professionisti.  Da anni si registra la forte necessità di nuovi uffici di qualità inseriti in centri direzionale posti vicino alle principali vie di comunicazione e all’aeroporto.

I capannoni: mercato in ripresa per la logistica. In aumento i prezzi

Il mercato degli immobili industriali, rispetto a quello degli uffici e dei negozi, pur continuando a restare debole ha mostrato qualche segnale di ripresa. E’ il settore della logistica che alimenta una domanda di nuovi spazi e trova sbocco nella poca offerta di qualità.  La domanda, pur essendo inferiore a quella di anni fa, non trova sul mercato soluzioni con le caratteristiche desiderate. Esiste una forte offerta di capannoni ma posizionati in zone non corrispondenti alle richieste e si tratta di immobili in gran parte datati e non a norma. Quando l’immobile presenta le caratteristiche richieste l’operazione si chiude velocemente e i prezzi riflettono l’aumento. Per il terzo anno si registra anche un aumento delle quotazioni degli affitti.

La nuova tendenza è la costruzione di capannoni in acciaio, edifici alti 10-12 metri che rispettano le regole antisismiche, con aree esterne per carico e scarico per la circolazione di autoarticolati. Le aree ambite che alimentano la domanda nel settore sono quelle prossime ai raccordi stradali, autostradali, all’aeroporto e vicine a strade di grande scorrimento.

La pandemia segnerà purtroppo in maniera chiara i cambiamenti che già da anni si registravano circa la difficoltà a vendere e locare capannoni non più adatti qualitativamente alla produzione.  Oltre ai grandi insediamenti logistici nella Bassa bergamasca, la domanda si orienta verso strutture medio-piccole, sotto i mille mq. Le superfici medio-grandi sul mercato spesso non rispondono alle esigenze aziendali e le imprese preferiscono cercare terreni su cui edificare nuove strutture.

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