• Abbonati
A cura di

ANACI Bergamo

Anaci

Il rispetto dei regolamenti condominiali

Bisogna porre attenzione a non confondere il regolamento “assembleare” con il regolamento “contrattuale”: ANACI ci spiega le differenze

Pochi sanno che la vera e propria “legge del condominio”, che vale a regolamentare la vita della compagine condominiale e il buon funzionamento della cosa comune, è costituita dal regolamento condominiale, al cui rispetto sono tenuti non solo tutti i condòmini titolari di diritti reali immobiliari, ma in genere le persone che abitano nello stabile come, ad esempio, gli inquilini.

Bisogna porre attenzione a non confondere il regolamento “assembleare” con il regolamento cosiddetto “contrattuale”.

Solo la prima tipologia è regolamentata dal codice civile (art.1138), il quale prescrive che il condominio si debba dotare di regolamento quando il numero dei condòmini è superiore a 10, ciò che non esclude che nei condominii con un numero di condòmini inferiore a 11 l’adozione del regolamento, anche se facoltativa, sia consentita, ed anzi opportuna.

L’organo deputato alla formazione del regolamento previsto dal codice civile è l’assemblea, che deve approvarlo con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art.1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio): la delibera di approvazione può essere impugnata dai condòmini assenti o dissenzienti entro i canonici 30 giorni.

Decorso inutilmente il termine per proporre opposizione, il regolamento avrà effetto anche per gli eredi e aventi causa dei singoli partecipanti, i quali, ovviamente, potranno a loro volta modificarlo osservando la medesima procedura prevista per la sua approvazione.

Il regolamento assembleare, approvato a maggioranza, è, come si diceva, la legge interna del condominio, poiché vale a disciplinare la gestione della cosa comune, ad esempio stabilendo gli orari in cui non è possibile creare disturbo al riposo delle persone, o disponendo le modalità di uso e godimento delle cose/servizi/impianti comuni, o regolamentando la figura dell’amministratore o le modalità di convocazione dell’assemblea, o specificando i criteri di ripartizione delle spese: proprio in quanto approvato a maggioranza, lo stesso non può mai incidere o limitare i diritti dei singoli condòmini sia con riguardo alle proprietà esclusive, sia con riguardo alla cosa comune.

In caso di violazione del regolamento, dopo che l’amministratore avrà contestato l’infrazione al trasgressore, sarà l’assemblea l’organo deputato ad irrogare le sanzioni previste.
Natura e contenuto ben diversi riveste il regolamento cosiddetto “contrattuale”, il quale, come dice il nome, è equiparato ad un vero e proprio contratto vincolante per tutti i condòmini: solitamente è predisposto dall’originario costruttore, allegato al primo atto di acquisto, e dunque soggetto a trascrizione nei Registri Immobiliari, e richiamato in tutti i successivi atti di compravendita.

A differenza del regolamento assembleare approvato a maggioranza, il regolamento contrattuale può contenere anche clausole molto stringenti e limitanti per i diritti dei condòmini, potendo tale regolamento contenere clausole che, ad esempio, legittimamente esonerano alcuni condòmini dal pagamento di determinate spese e, soprattutto, clausole che pongono divieti o limitazioni dell’uso o della destinazione delle proprietà esclusive o delle parti comuni, come ad esempio il divieto di destinare il proprio immobile a determinate attività commerciali (bar, sale da ballo, palestre) o di posizionare vasi di fiori sui balconi.
Nulla esclude che nel regolamento contrattuale possano essere contenute anche clausole tipiche del regolamento assembleare, ossia strettamente inerenti alla gestione della cosa comune.

E’, dunque, fondamentale che all’atto dell’acquisto di immobile in condominio il potenziale acquirente si informi dell’esistenza di regolamenti, sia di formazione assembleare, sia di formazione contrattuale, al fine di non ritrovarsi vincolato a limiti e divieti anche particolarmente stringenti quanto all’utilizzo e alla destinazione del proprio immobile e/o delle parti comuni.

Iscriviti al nostro canale Whatsapp e rimani aggiornato.
Vuoi leggere BergamoNews senza pubblicità?   Abbonati!
commenta

NEWSLETTER

Notizie e approfondimenti quotidiani sulla tua città.

ISCRIVITI