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Osservatorio nomisma

A un anno dall’inizio della pandemia compromesso il mercato immobiliare a Bergamo

Per il 2021 gli operatori prevedono un tendenziale ribasso dei prezzi delle abitazioni e delle compravendite, compensato da una ripresa del mercato delle locazioni

“Dopo un anno dall’insorgere della pandemia il settore immobiliare bergamasco risulta oggi particolarmente compromesso dagli effetti dell’emergenza sanitaria e dalla crisi economica innescata dalle misure di contenimento del Covid-19. Tale battuta d’arresto è stata determinata dal calo della domanda e dalla dinamica delle compravendite, che avevano raggiunto livelli prossimi ai valori massimi prima dell’insorgere della pandemia – è quanto emerge dall’analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2021 di Nomisma.

Il mercato residenziale

La contrazione del mercato immobiliare provocata dalla pandemia trova riscontro nella riduzione delle compravendite di abitazioni (-16% annuo secondo il consuntivo di Agenzia delle Entrate). La flessione delle compravendite è stata molto intensa nel primo semestre dell’anno (-30%) a causa del lockdown della scorsa primavera, per poi recuperare parzialmente nella seconda parte dell’anno (-4,6% rispetto al secondo semestre 2019).

Secondo gli operatori la domanda di acquisto di abitazioni appare più contenuta rispetto allo scorso anno e il disallineamento tra domanda e offerta si è riflesso in un lieve calo dei valori medi di mercato nell’ordine del -1,3% annuo per le abitazioni nuove e del -1,6% per l’usato.

I prezzi delle abitazioni nuove sono rimasti stabili nelle zone centrali (0,3%), a fronte di una flessione più marcata (-2,2%) dei prezzi medi in periferia. Una tendenza che conferma l’ampia forbice dei valori medi di mercato tra le diverse zone che oscillano dai 3.700 euro/mq del centro ai 1.500 euro/mq della periferia.

Stabili attorno ai 7 mesi i tempi medi di vendita; in aumento lo sconto medio praticato sul prezzo rispetto allo scorso anno (9% nel nuovo, 14% nell’usato). Il 2020 è stato contrassegnato da un maggiore ricorso al mercato della compravendita di abitazioni rispetto alla locazione.

La pandemia ha reso prioritaria nella ricerca di un immobile la presenza di spazi esterni, giardini e terrazzi, per consentire lo svolgimento dello smart working nel miglior modo possibile. I canoni di locazione, dopo un aumento degli ultimi tre anni, hanno subito una diminuzione del -1,5%. A livello localizzativo la flessione ha riguardato soprattutto il centro città, risentendo del calo degli affitti brevi. Invariati i tempi di locazione (in media 2 mesi) e i rendimenti lordi annui da locazione (5,4%).

Il comparto non residenziale

Il settore non residenziale bergamasco – caratterizzato da negozi e uffici di piccole dimensioni – è connotato da una elevata variabilità e incertezza che si riflette nelle performance di mercato. I prezzi di negozi e uffici sono diminuiti mediamente del -2% annuo. L’incertezza del mercato si è riflessa su un aumento piuttosto sostenuto degli sconti praticati in sede di trattativa, arrivati a quota 20%, e su un allungamento dei tempi di vendita (15 mesi per gli uffici e 13 per i negozi).

Anche il segmento della locazione ha subito l’impatto della pandemia e delle misure di contenimento, che hanno ulteriormente compresso la domanda interessata all’affitto. I canoni medi di locazione sono diminuiti del -1,8% nel comparto degli uffici e del -3,1% in quello dei negozi, arrivando al -4% in centro. I tempi medi di locazione degli uffici sono rimasti invariati, mentre quelli dei negozi sono passati dai 7 mesi di inizio 2020 agli 8 mesi e mezzo attuali.

Le previsioni sul mercato residenziale

Per il 2021 gli operatori prevedono un tendenziale ribasso dei prezzi delle abitazioni e delle compravendite, compensato da una ripresa del mercato delle locazioni in termini di numero di contratti, associata a canoni stabili.

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