L’assemblea condominiale al tempo del Covid: telematica - BergamoNews
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ANACI Bergamo

Le indicazioni

L’assemblea condominiale al tempo del Covid: telematica

L’epidemia da Covid-Sars 19 sta incidendo in modo significativo sulla nostra vita e anche all’interno della vita condominiale

Avv. Piera Pellegrinelli – Centro Studi ANACI Bergamo

 

L’epidemia da Covid-Sars 19 sta incidendo in modo significativo sulla nostra vita e anche all’interno della vita condominiale dove, da subito a seguito delle restrizioni, si è posto l’interrogativo: come celebrare le assemblee condominiali? Questa la domanda che si sono posti amministratori e condòmini, a fronte del divieto di riunirsi.

Se in un primo momento si è cercato di posticipare il più possibile la fissazione delle assemblee condominiali, si è poi ben compreso che i tempi di risoluzione della pandemia non sarebbero stati così brevi. Il clima mite dell’estate e dell’autunno hanno consentito sovente la celebrazione delle assemblee negli spazi condominiali all’aperto, giardini o corselli dei box nella maggior parte dei casi: anche tale soluzione era destinata a breve vita con l’avvento dell’inverno.

E quindi il quesito “come celebrare le assemblee condominiali?” rimaneva irrisolto.

L’art. 66, co. 6, disp. att. c.c. è stato modificato al fine di offrire una soluzione, consentendo di poter svolgere le assemblee di condominio in via telematica.

Quali le regole da seguire?

In primo luogo, giova da subito chiarire che tutti i condomini possono utilizzare la modalità telematica per lo svolgimento delle assemblee, non essendo richiesto che il regolamento condominiale le consenta.

L’amministratore dovrà ottenere, prima dello svolgimento dell’assemblea, il consenso della maggioranza, per poter organizzare l’assemblea in modalità telematica: nessun riferimento ai millesimi, ma solo al numero dei condòmini.

Onde evitare contestazioni, pur se la norma nulla dispone, si suggerisce di comunicare all’amministratore il proprio consenso alla videoconferenza con modalità scritta.

L’avviso di convocazione deve indicare la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione (ad esempio: zoom, meet), la data e l’ora di svolgimento.

Il verbale dell’assemblea sarà trasmesso con le medesime modalità previste per la convocazione.

Il contesto pandemico ha sicuramente comportato una generalizzata spinta all’utilizzo di piattaforme telematiche ed anche la realtà condominiale ne è stata investita.

Sono bene consapevole che vi siano numerose difficoltà nell’utilizzare la modalità telematica, soprattutto per determinate tipologie di condomini, ma non devono essere sottaciute anche le potenzialità di tale strumento.

 

Le assemblee condominiali (in presenza e telematiche) in tempo di COVID-19

ANACI Bergamo

La segreteria provinciale di Anaci Bergamo riceve diverse telefonate al giorno con richieste di chiarimenti da parte dei condòmini in merito alle assemblee e al comportamento tenuto dal proprio amministratore a tale riguardo; vorremmo quindi condividere con tutti le seguenti considerazioni in modo da chiarire la situazione

  • Le assemblee in presenza sono consentite a patto che vengano rispettati tutti i protocolli (dimensioni delle sale rispetto al numero dei condòmini, distanziamento, sanificazione certificata, dispositivi protezione individuale etc.)
  • Trovare delle sale idonee per le assemblee in presenza non è facile, spesso si tratta di sale congressi in hotel quindi con costi elevati e non paragonabili a quelli delle sale degli oratori; il vantaggio è che la sanificazione dei luoghi è certificata
  • Ammesso di trovare delle sale presso oratori, la sanificazione è normalmente fatta dai volontari senza quindi una vera certificazione delle procedure eseguite e dei prodotti usati; ne nascono quindi dei problemi di responsabilità
  • il suggerimento dato dalla dirigenza nazionale di Anaci a tutti i propri associati è quello di evitare se possibile le assemblee in presenza per ridurre i rischi per la salute di tutti. La ragione è di facile comprensione: ogni condòmino partecipa solo ad 1 assemblea l’anno ma quante assemblee organizza un amministratore di condominio? Quanto è alto il rischio per lui di essere contagiato e di contagiare? Se la ratio dei lockdown, delle zone rosse, arancio, arancio rafforzato è quella di evitare incontri ravvicinati, anche le assemblee di condominio devono essere considerate situazioni ad alto rischio. Se l’amministratore dovesse essere costretto alla quarantena o peggio ammalarsi, chi si occuperebbe dei condòmini e dei fabbricati?
  • L’art. 63 del Decreto 104/2020 convertito dalla Legge n. 126/2020 e pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 13/10/2020 sospende, fino a fine emergenza sanitaria, il termine per la redazione del rendiconto consuntivo. Salvo quindi argomenti di una certa rilevanza e urgenza che necessitano di una delibera urgente, meglio evitare le assemblee in presenza. Opportuno da parte dell’amministratore inviare a tutti i condòmini il rendiconto consuntivo e il preventivo in bozza con un piano rate provvisorio per la gestione successiva in modo da garantire la prosecuzione dei servizi
  • Nonostante sia prossima la primavera, meglio evitare anche le assemblee in presenza all’aperto; se da un lato possono ovviare a certe problematiche organizzative, dall’altro non bisogna dimenticare la normativa sulla Privacy e il rispetto della figura dell’amministratore che si troverebbe a gestire l’assemblea in giardino o peggio nel corsello box (situazione non edificante dal punto di vista professionale). Non sono di certo luoghi idonei che consentono un sereno svolgimento dell’assemblea: pioggia, poca luce, insetti, sporco, mancanza di supporti per la redazione del verbale. L’associazione nulla può per obbligare un associato ad organizzare una assemblea in questo modo anzi, riteniamo che all’aperto si svolgano i cantieri non le riunioni.
  • Le assemblee online sono consentite previo consenso della maggioranza dei condòmini (in termini di numero/teste) meglio se espresso in forma scritta; la videoregistrazione dell’assemblea online non è obbligatoria e necessita di un consenso da parte di tutti i partecipanti (esattamente come per le assemblee in presenza)
  • L’amministratore di condominio non è obbligato a dotarsi degli strumenti telematici per organizzare le assemblee online; capacità di adattamento e organizzazione sono del singolo come per tutte le categorie professionali. l’associazione non può quindi obbligare un associato a convocare una assemblea in tale modalità
  • Ogni condominio è una realtà a sé e mai come ora sembra che l’amministratore, qualsiasi proposta faccia, sia sempre quella errata: condòmini che sempre e comunque spingono per avere le assemblee in presenza rifiutando l’idea delle assemblee in videoconferenza nonostante nulla di urgente debba essere discusso, condòmini che delle assemblee in presenza non ne vogliono sentire parlare e che sono di contro disposti a partecipare alle assemblee in videoconferenza o disposti a rimandarla a tempi migliori; in mezzo gli amministratori che prima di tutto sono delle persone che, come le altre soffrono, in questa situazione: difficile districarsi. Il confronto onesto fra le parti è sempre la strada migliore.

Infine, un chiarimento doveroso circa alcune richieste di intervento da parte dei condòmini nei confronti degli associati; lo sportello del consumatore è aperto presso la sede nazionale di Anaci e ogni richiesta deve essere inviata compilando l’apposita modulistica rinvenibile sul sito www.anaci.it e inviata all’indirizzo anaci@anaci.it. La sede provinciale di Anaci Bergamo può intervenire solo su mandato dello sportello del consumatore di Anaci nazionale.

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