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Rivalutazione dei terreni e delle società: riaperti i termini, ecco come fare

Le regole per la rivalutazione dei terreni e delle società non quotate, rivalutazione possibile grazie alla legge di bilancio 2017.

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La Legge di Bilancio 2017 all’articolo 1, commi 565 e 566, ha disposto la riapertura dei termini per rivalutare i terreni e le partecipazioni in società non quotate posseduti da:

• persone fisiche per operazioni estranee all’attività di impresa;
• società semplici;
• società ed enti ad esse equiparate di cui all’articolo 5, Tuir;
• enti non commerciali per i beni che non rientrano nell’esercizio di impresa commerciale;
• soggetti non residenti senza stabile organizzazione in Italia;

riproponendo quanto già previsto dai provvedimenti precedenti risalenti agli articoli 5 e 7, Legge Finanziaria per il 2002 e che, ancora oggi, rappresentano la normativa di riferimento.

Va, inoltre, tenuto conto in questa rivalutazione anche quanto stabilito dall’articolo 7, D.L. 70/2011 e cioè la possibilità di compensare l’imposta sostitutiva assolta con le precedenti rivalutazioni.

Come per la precedente riapertura, è prevista un’aliquota unica dell’8% dell’imposta sostitutiva sia per la rideterminazione del valore delle partecipazioni sia per quella dei terreni.

Le caratteristiche del provvedimento

Chi possiede un terreno o una partecipazione, in vista di una successiva cessione, potrebbe valutare di utilizzare l’opportunità offerta dalla Legge di Stabilità, con l’obiettivo di conseguire un legittimo risparmio fiscale.

Infatti, la normativa prevede la possibilità di affrancare le plusvalenze latenti nei valori di questi beni, corrispondendo un’imposta sostitutiva in luogo di quella ordinaria, generando così un carico tributario anche molto ridotto rispetto a quello che si avrebbe operando normalmente.

Cercando di chiarire con una esempio: se una persona fisica possiede un’area edificabile, in caso di cessione il reddito imponibile sarebbe dato dalla differenza (chiamata plusvalenza) tra il corrispettivo percepito e costo di acquisto rivalutato con i coefficienti Istat, e verrebbe assoggettato a tassazione separata in dichiarazione dei redditi.

Sfruttando invece la possibilità offerta dalla normativa riproposta, è possibile corrispondere un’imposta con l’aliquota del 8% sul valore complessivo del terreno il che, salvo calcoli di convenienza più accurati, dovrebbe generare un’imposta inferiore a quella calcolata con il metodo ordinario. Così facendo, in buona sostanza, si azzera la plusvalenza perché, a rivalutazione effettuata, il corrispettivo ricevuto si avvicinerà al nuovo costo fiscalmente riconosciuto, dato appunto dal valore rivalutato.

Con il nuovo provvedimento, la rivalutazione può essere eseguita se i beni sono posseduti alla data del 1° gennaio 2017. Sarà inoltre necessario redigere un’apposita perizia di stima entro il 30 giugno 2017. Entro la stessa scadenza dovrà essere versata l’imposta sostitutiva dovuta in unica soluzione ovvero la prima rata.

Si ricorda che sulla seconda e terza rata sono dovuti interessi nella misura del 3% annuo.

L’imposta sostitutiva deve essere applicata sul valore complessivo del bene come definito dalla perizia alla data del 1° gennaio 2017, e con un’aliquota dell’8% che si presenta unica:

• per i terreni agricoli e le aree edificabili;
• per le partecipazioni qualificate;
• per le partecipazioni non qualificate.

La redazione della perizia, da asseverare in ogni caso entro e non oltre il 30 giugno 2017, può avvenire in momenti diversi a seconda che si tratti di terreni o partecipazioni.

Per le partecipazioni la perizia può essere predisposta anche successivamente alla cessione della stessa, purché entro il termine ultimo del 30 giugno 2017.

Per i terreni, invece, come ricordato dall’Agenzia delle Entrate, posto che il valore che emerge dalla perizia è quello minimo previsto ai fini dell’imposta di registro, e quindi se ne deve tenere conto ai fini della tassazione dell’atto notarile, la perizia deve essere necessariamente predisposta prima della cessione del terreno.

Lo scomputo di quanto pagato nelle precedenti rivalutazioni

Visti i continui provvedimenti di riapertura della rivalutazione, è possibile che un soggetto abbia operato una prima rivalutazione, e si trovi poi nella condizione di rivalutare nuovamente, poiché il valore del terreno o della partecipazione si è modificato.

L’articolo 7, D.L. 70/2011, al contrario di quanto sostenuto dall’Amministrazione finanziaria, ha modificato l’impostazione prevalente permettendo la possibilità di imputare alla seconda rivalutazione l’imposta già versata con le precedenti.

In caso di rideterminazione di un secondo valore inferiore al primo, e quindi di imposta dovuta inferiore alla prima, si esclude la possibilità di conseguire il rimborso dell’eccedenza.

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