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Mercato immobiliare Bergamo: le compravendite crollano del 21,25%

Sesto anno nero consecutivo per il mercato immobiliare bergamasco. Nel 2013 crollano i volumi (-21,25%) e i prezzi (-17,5%). Si allungano anche i tempi di vendita: circa il 38,75% degli immobili si vende tra i 6 e i nove mesi.

Una crisi nera che perdura del sei anni consecutivi e che non vede spiragli di luce. Lo rimarca il report dell’Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo per le compravendite immobiliari illustrato martedì 29 aprile da Giuliano Olivati, presidente di Fiaip Bergamo. Secondo l’indagine le compravendite immobiliari fanno registrare un andamento medio dei prezzi in calo del 17,5% per le abitazioni, crollano del 22,5% i prezzi di uffici e locali commerciali e non va meglio per i capannoni urbani che perdono il 20%. In questo quadro a tinte fosche c’è da registrare l’aumento del 40% (era il 32,88% nel 2012) la quota di acquirenti bergamaschi che comprano casa con il mutuo. La percentuale sale al 83,33% nel segmento degli extracomunitari, che diventa però sempre più marginale in termini di volumi di compravendita. Un altro dato che emerge dal report Fiaip è che il 38,75% degli acquirenti permuta la propria abitazione, un dato in calo dal 40,88% rispetto al 2012.

LE PREVISIONI PER IL 2014

Le previsioni per il 2014 indicano una fase di assestamento dei valori e del numero di transazioni, della quale è difficile prevedere la durata. E’ quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 100 agenti immobiliari Fiaip bergamaschi, al fine di misurare non solo le variazioni dei prezzi, ma in particolare l’andamento del mercato immobiliare. Il campione rappresentativo dell’area urbana bergamasca è fotografato dal Report dell’ “Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo” dedicato al mercato immobiliare del 2013 e alle previsioni 2014. L’Osservatorio è curato dal Comitato scientifico Fiaip Bergamo, composto dal presidente provinciale Giuliano Olivati insieme ai consiglieri provinciali Roberto Boffelli, Antonino Chiarini, Salvatore Ranucci e Roberto Tassetti.

Il Report bergamasco è parte dell’Osservatorio immobiliare urbano nazionale 2014 realizzato da Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali. L’Osservatorio bergamasco e nazionale è realizzato con il supporto scientifico dell’Università di Bologna – Dipartimento di Scienze Statistiche.

Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari. Per quanto riguarda i prezzi, per favorire la sinossi statistica sono stati espressi su 3 macrozone, centro, periferia ed estrema periferia.

Compravendite

Il mercato indica nel 2013, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione del 17,5% per il residenziale. Performance più deludenti invece per il commerciale (-22,5%), per gli uffici (-22,5%) e per i capannoni (-20%). Si tratta di segmenti direttamente influenzati dalla congiuntura economica ancora critica, che determina una stagnazione della domanda. Per quanto riguarda il numero delle transazioni (in peggioramento rispetto al 2012), si rileva una diminuzione percentuale che varia dal -21,25% delle abitazioni fino al -27,5% dei negozi e uffici. In calo anche le compravendite dei capannoni, attestate al -25%.

Si assesta verso una lenta prospettiva di ripresa la tendenza del mercato, con il 50% dei rilevatori che attestano il calo della domanda di abitazioni e l’altro 50% che rileva stazionarietà, mentre la totalità dei rilevatori registra un aumento dell’offerta: questi dati potrebbero segnare i prodromi di una lenta e graduale uscita dal trend negativo che ha ingessato il settore immobiliare dal 2007. Confermato anche nel 2013 l’interesse per le abitazioni nuove o ristrutturate (insieme fanno il 43% del reale venduto), tallonate degli alloggi usati in buono stato (41% delle transazioni residenziali), mentre si consolida il mercato degli immobili da ristrutturare (16%).
Il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo si attesta tra i 3 – 6 mesi per il 36,25% e tra i 6 – 9 mesi per il 38,75%, segno che è in corso un processo di autoregolamentazione del mercato che premia il rapporto qualità/prezzo/location attraverso la riduzione dei prezzi di richiesta (asking price), e i proprietari che lo capiscono prima sono i più veloci a vendere. Il 19,5% delle vendite avviene ancora oltre 9 mesi, mentre solo il 5,5% delle transazioni si concretizza entro i primi 3 mesi di incarico. In aumento al 40% la percentuale di coloro che ricorrono al sistema creditizio, segno di una timida dinamizzazione del credito ipotecario.  Scende corrispettivamente la quota di chi compra esclusivamente con mezzi propri (21,25%) mentre è in flessione quella di chi permuta il suo vecchio alloggio (38,75%). Possiamo comunque dire che nel mattone sta la ricchezza delle famiglie bergamasche e la loro opportunità di trovare una soluzione residenziale migliore. Nel segmento degli acquirenti extracomunitari la quota di chi compra casa con il mutuo si attesta al 83,33%.

GLI IMMOBILI PIU’ RICERCATI

I bergamaschi apprezzano da sempre trilocali e bilocali, centrali/semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva infatti che le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 51,4% trilocali e per il 22,6% bilocali. Scarso l’appeal del monolocale, tipologia poco presente a Bergamo. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali (32%, in aumento), mentre centro e periferia totalizzano entrambe il 24%, l’estrema periferia il 15% e le location di pregio solo il 4,6%. Lo stato di conservazione che prevale è il nuovo e ristrutturato (insieme totalizzano il 43%, maggioritario ma in discesa), seguito dall’usato in buono stato (41% in ascesa), mentre le case da ristrutturare (anch’esse in aumento di compravendite) coagulano un 16% del reale venduto.

Perché si possa parlare davvero di ripresa immobiliare è però necessario che nei prossimi anni si riattivino gli indicatori economici concatenati: produzione industriale, occupazione, salari e redditi, moneta circolante, consumi, investimenti. Come si vede la casa, investimento principe, è l’ultimo anello della catena, pertanto occorre estrema prudenza per non alimentare illusioni rialziste destinate inevitabilmente ad essere frustrate.

Locazioni

Il mercato della locazione vede anche nel 2013 un ridimensionamento generalizzato dei prezzi: si tratta di una flessione a -10% per il comparto abitativo, mentre i canoni sono in discesa al -15% per il commerciale e uffici, seguiti dai capannoni a -17,5%. Rispetto al 2012 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, una stazionarietà della domanda con aumento che dell’offerta e diminuzione dei volumi. In decrescita il numero dei contratti residenziali (-4,75%), maggior contrazione per negozi (-12,5%), uffici (-17,5%) e capannoni (-20%).

I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano prevalentemente su un periodo da 1 a 6 mesi. La tipologia residenziale che domina il mercato dell’affitto è il bilocale (52%), seguito dal trilocale (32,2%), ubicato in zone centrali (41%) o semicentrali (32%), mentre le location di pregio sono il 4,6% del totale. Gli alloggi affittati sono in prevalenza nuovi/ristrutturati (48%), o usati in buono stato (47%).

Commenti

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  1. Scritto da incompreso

    [CONTINUA] Con la crisi, il credito si è esaurito, i soldi in circolazione sono diminuiti, i prezzi richiesti sono rimasti alti: è normale che il mercato si fermi. Chi ha comprato per abitare e si ritrova a dover vendere, per mutate esigenze, è di sicuro in difficoltà. chi ha comprato per investire, o per speculare, non vuole perdere. Purtroppo molti resteranno con il classico cerino in mano. Qualche immobiliarista fallirà. Gli altri, continueranno a riscuotere meno numerose provvigioni.

  2. Scritto da incompreso

    Credo improbabile che il mercato sia fermo per la tassazione degli immobili – questo, indipendentemente da qualsiasi giudizio di merito sul tema “tasse”. Per anni i prezzi sono cresciuti in modo folle, sia per i mutui a basso costo, sia per dinamiche meramente speculative – fomentate anche dagli immobiliaristi improvvisati in franchising, che si scippavano i mandati a colpi di rialzi dei prezzi (“io le faccio guadagnare 20’000€ in più”) – SEGUE

  3. Scritto da geronimo

    È ormai chiaro che qualcuno tra gli agenti immobiliari continua a lanciare messaggi per indurre a vendere a prezzi bassi; comunque la commissione, pur bassa, c’è!

    1. Scritto da Fede

      Infatti. Potrebbero incentivare invece sono troppi, impresentabili, non san vedere/pesare il cliente, si fan le scarpe fra loro, contano le piú balle, vogliono che scenda l’ altro, non è vero che trattano sul 3% infine fan le “truffe” della gestione.Se il calo nazionale è a una cifra, Bergamo cos’ è diventata, uno slum? Ergo i valori son falsi. Il prezzo di una casa è “cosa costa la nuova” in termini di sabbia, cementi e mattoni. Nessuno vende pane a 2 euro se la farina costa 4.

    2. Scritto da fiorsue

      Consiglio di rimandare la vendita ed in seguito di provare a vendere da soli, servendosi di internet, sia in italiano sia in lingua straniera. Attualmente ci sono in giro agenti immobiliari che cercano di indurre a svendere per assicurarsi la commissione a tutti i costi. Il prezzo dell’immobile si sarà pure abbassato, ma le ristrutturazioni recenti e di pregio, costate fior di quattrini in mano d’opera ed in materiali, non costano oggi meno di prima della crisi.

    3. Scritto da Gio

      E la domanda che genera il valore non sono gli agenti immobiliari che decidono ! Chi dice di abbassare i prezzi e’ un realista ! Vai te a spiegare a un proprietario di casa come e’ la realtà oggi ! E’ così come uno che ha comprato in borsa a 2 e ora si trova a 1 ! L’immobibile ormai è’ un rischio e non si può far nulla finché non tornerà un bene sicuro d’investimento !!

      1. Scritto da incompreso

        sottoscrivo. il mercato in questo momento lo decide chi compra (il denaro, in termini borsistici) e non chi vende (la lettera). finché la lettera resisterà sulle sue posizioni, il mercato resterà fermo, con il rischio di un crollo giapponese (1991).

  4. Scritto da il polemico

    si ritorna ai discorsi degli altri giorni,chi deve comperare casa per forza fa un sacrificio e la compera se ha possibilità,chi invece vuol comperarsi una casa per avere un investimento nel futuro,anche avendone le possibilità,non gli conviene comprarla per quello che ci deve pagare annualmente grazie alle nuove tasse degli altimi 3 anni,se si continua a tassare per far cassa e per la felicità di una parte di elettorato,piuttosto che dare incentivi all’cquisto.il risultato sarà sempre peggio

    1. Scritto da Mavalà !

      Siamo pieni di case e capannoni vuoti , reduci da una follia dove il mercato è stato tenuto su dagli immigrati ( oltre 1 milione in lombardia da qualche parte sono andati ) La nazione ha perso in pochi anni il 15% del suo territorio agricolo). Il soldo facile ha spostato investimenti dalle attività produttive alla speculazione edilizia, con questo bel risultato. Vai a vedere nelle valli che bei risultati con le seconde case !! L’edilizia è in ginocchio da PRIMA dell’imu !!!

    2. Scritto da renato

      Condivido in toto.