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“I centri storici valgono tanto oro quanto pesano”

Analisi del Censis in occasione dei 50 anni dell'Ancsa che si celebrano a Bergamo. In dieci anni il centro città rivalutato del 50%.

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I centri storici sono un fattore costitutivo dell’identità nazionale per la straordinaria accumulazione di valori storici, artistici e architettonici che li caratterizzano. Al tempo stesso, rappresentano una notevole fonte di ricchezza economica, che si è rivalutata moltissimo nell’ultimo decennio ed è uscita indenne dalla crisi. È quanto emerge da uno studio del Censis presentato a Bergamo dal direttore generale Giuseppe Roma, in occasione delle celebrazioni per i 50 anni dell’Ancsa (Associazione nazionale centri storici artistici), associazione nata proprio per promuovere politiche di recupero.
Attraverso un modello di stima analitico, articolato per città capoluogo e comuni minori, riferito al solo patrimonio residenziale storico (costruito cioè prima del 1919), depurato dallo stock degradato (in condizioni pessime o scadenti), si è pervenuti a un valore complessivo delle abitazioni storiche pari a 947,4 miliardi di euro. Tale valore è dato per il 37% dai centri storici del Nord-Ovest, dove è localizzato il 34% dei metri quadri «antichi» e dove pesano gli elevati valori immobiliari di Milano e di centri medi, come Bergamo, di elevatissimo pregio. Il Nord-Est rappresenta il 18,8% del valore economico complessivo, a fronte del 20,1% del patrimonio. La quota del Centro Italia in termini di valore economico è pari al 24,6% sul totale nazionale (e qui pesa il grande centro storico di Roma), mentre se si considerano le dimensioni fisiche del patrimonio la quota corrispondente è pari al 21,8%. Infine, nel Mezzogiorno è presente il 24,1% delle abitazioni costruite prima del 1919, ma si totalizza solo una quota del 19,6% in termini di valore.
«Se alle abitazione si aggiungono anche gli edifici destinati a uffici privati, alberghi, pubblici esercizi e negozi – ha commentato Giuseppe Roma – il valore commerciale dei nostri centri storici potrebbe sfiorare un ammontare fra 1,5 e 2 volte il Pil, esclusi naturalmente monumenti, palazzi d’uso pubblico e beni artistici, che sono una ricchezza che non ha senso monetizzare. Un’altra prova della solidità patrimoniale dell’Italia».
A riprova dell’importanza economica dei centri storici, di cui sono consapevoli investitori e fondi immobiliari italiani e stranieri, lo studio ha elaborato, per le grandi città e un selezionato campione di 20 città intermedie, l’andamento dei prezzi di vendita nell’ultimo decennio. Nel 2009 i prezzi medi nelle aree storiche hanno raggiunto quotazioni massime a Roma (7.400 euro/mq.), Venezia (7.100 euro/mq.) e Milano (6.500 euro/mq.). Gli aumenti rispetto al 1999, al netto dell’inflazione, sono stati a Roma del 76,8%, a Venezia del 58,8%, a Milano del 46,9%. Tuttavia, quello di Firenze è il centro storico che nell’ultimo decennio si è rivalutato di più, con un +83% in termini reali. Nelle grandi città è aumentata la forbice fra i prezzi in centro, cresciuti mediamente di circa il 5% annuo, e quelli in periferia, aumentati per meno del 3%. Roma è la città con la maggiore differenza fra valore del patrimonio storico e quello periferico, seguita da Venezia, Milano, Napoli, Palermo, Firenze, Torino, Bologna, Genova, Bari e Cagliari.
L’elaborazione del Censis considera poi 20 fra i centri storici di città intermedie a elevata qualità architettonica. I valori più elevati si registrano a Bolzano (4.650 euro/mq.) e Bergamo (4.100 euro/mq.), seguite da Siena, Brescia, Vicenza, Padova e Treviso. I maggiori rimbalzi in termini reali fra il 1999 e il 2009 si sono registrati a Ferrara (+67,6%), Bolzano (+58,3%), Salerno (+54,1%) e Bergamo (+51%).
«Da un punto di vista strettamente immobiliare – ha concluso Giuseppe Roma – le politiche di salvaguardia e valorizzazione dei centri storici hanno dato risultati eccellenti e a prova di crisi, ma hanno acuito le disparità sociali, con il rischio di far diventare la parte storica delle città un ghetto per benestanti, dirottando la gran parte dei residenti verso poli di attrazione commerciale e di svago senza identità. Un modello che va equilibrato utilizzando lo spazio pubblico per tutti».

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