ANCE Lombardia ha presentato la quarta edizione del rapporto "Il mercato immobiliare in Lombardia 2012”. La ricerca mette a fuoco lo scenario del mercato immobiliare in Lombardia in relazione agli effetti prodotti sul contesto dalla crisi economica in atto, che dagli ultimi mesi del 2011 vive una nuova e più critica fase. Questa situazione incide pesantemente sulla capacità di reddito, di risparmio e di accesso al credito da parte delle famiglie, e penalizza la capacità di accesso alla casa producendo, quindi, una nuova, pesante contrazione del settore immobiliare e, di conseguenza, dell’intera economia. Il 2011 ha visto il giro d’affari del settore delle costruzioni scendere, a livello regionale, a quota 24,3 miliardi di euro, con un calo del 4,6% in termini reali rispetto all’anno precedente, e le previsioni annunciano un’ulteriore flessione per il 2012. Negli ultimi 5 anni, quindi, il settore avrà perso quasi un quarto del suo valore, anche se, nonostante la recessione, continua a rappresentare l’11% del prodotto interno lordo regionale, senza considerare l’indotto. Il mercato immobiliare in Lombardia ha prodotto nel 2011 un fatturato pari a 22,5 miliardi di euro, di cui 18,1 provenienti dal settore residenziale e 4,4 dal non residenziale: il livello più basso degli anni 2000, ma che conferma quella lombardo come la principale piazza immobiliare a livello nazionale. Dopo il timido “rimbalzo” registrato nel 2010, le compravendite nel comparto residenziale in Lombardia tornano a segnare nel 2011 una lieve caduta, pari al -2,7%.
Il dato regionale mostra però al suo interno profonde differenze in base alla localizzazione territoriale delle abitazioni, frutto della selezione della domanda prodotto dalla crisi in atto: i capoluoghi registrano un rallentamento della ripresa, con un limitato incremento dell’1% (contro il +4,7% del 2010), mentre i comuni minori flettono bruscamente del 3,9% (contro il -0,6% dell’anno precedente). Tra il 2006 e il 2011 le compravendite in Lombardia sono diminuite del 35,2%, rispetto ad una media italiana del -31%, con una flessione del 38,1% nei comuni minori, uno dei peggiori risultati tra le regioni italiane, e un forte calo (-24,5%) anche in quelli capoluogo, al pari di quanto registrato dalla media nazionale. Tra i capoluoghi emergono differenze significative, con province che perdono quasi il 50% delle compravendite, come Lodi, e altre che tengono, come Sondrio, con un -25% rispetto al 2006. Se il trend negativo fino al 2009 aveva interessato tutte le aree urbane, fatta eccezione per Bergamo e Lodi, l’inversione di tendenza del 2010 non interessava invece tutte le città, ma era trainata soprattutto dai risultati positivi di Milano, Mantova, Sondrio e Brescia. Nel 2011, invece, la modesta crescita complessiva è più diffusa, ad eccezione di Mantova, che compensa la crescita del 2010 con un -14% e Brescia (-10%), mentre le città più vivaci sono sicuramente Pavia, con un incremento del 10%, Varese (+5,4%) e Sondrio (unica provincia in cui il mercato è complessivamente in ripresa). Milano, considerando sia il capoluogo che il resto della provincia, registra un bilancio di mercato complessivamente stagnante (-0,1%), con una contrazione del 30% negli ultimi cinque anni: le compravendite censite nei comuni della provincia di Milano indicano un calo dell’1,6% rispetto al 2010, annullando così la breve e modesta fase espansiva dell’anno scorso; cresce ancora, ma in maniera più limitata rispetto all’anno precedente (+1,8 %, a fronte del +6,7 % nel 2010) il mercato immobiliare nel capoluogo regionale, che con oltre 19.000 scambi si conferma comunque il più dinamico a livello regionale. Per quanto riguarda le dimensioni delle abitazioni oggetto di compravendita, nel 2011 circa un terzo delle transazioni ha riguardato abitazioni di taglio piccolo, con il picco nei comuni di Milano (35%) e Pavia (34%). Si tratta delle città dove lo scorso anno si sono scambiati più monolocali, tipologia poco presente, invece, negli scambi a Brescia e Mantova, dove prevalgono alloggi di dimensioni più consistenti. Osservando la dinamica rispetto al 2010, la tenuta del mercato nei capoluoghi è da ricondurre ai tagli medi e medio piccoli, mentre nei comuni minori l’unico segmento in crescita è quello dei tagli più grandi, soprattutto nelle province di Como, Bergamo e Sondrio. Nonostante il ridimensionamento significativo delle compravendite, i prezzi delle abitazioni si mantengono stabili, con forti differenze che dipendono dal fattore territoriale e tipologico. I dati dell’Agenzia del Territorio indicano, infatti, la tendenza legata ad un nuovo, seppur ancora modesto, rialzo delle quotazioni nelle aree centrali e semicentrali dei comuni capoluogo, mentre prosegue, a ritmi costanti ma assai limitati, la progressiva riduzione delle quotazioni nei comuni minori, soprattutto nelle zone periferiche e in quelle centrali, circoscritta alla componente dell’usato e alle realizzazioni di minor qualità costruttiva. Nei comuni capoluogo la quotazione media si attesta su 3.000 euro/mq, con picchi di 4.500 euro/mq per le zone centrali e 1.900 euro/mq per le periferie. Nei comuni minori, dove le quotazioni sono mediamente più basse, la frenata dei prezzi è più significativa, con quotazioni mediamente attestate su 1.390 euro/mq, e una forbice di prezzi che va dai 1.330 euro/mq per le aree centrali e i 1.600 euro/mq delle zone semicentrali.
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